۱۰ سوالی که باید قبل از قرارداد اجاره خانه بپرسیم
اجاره خانه یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی و زندگی در ایران است، به‌خصوص با نوسانات بازار مسکن و قوانین روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۷۶). قبل از امضای قرارداد، پرسیدن سوالات کلیدی می‌تواند از مشکلات آینده مانند هزینه‌های پنهان، نقص‌های فنی یا اختلافات حقوقی جلوگیری کند. این سوالات بر اساس قوانین مدنی، تجربیات مشاوران املاک و نکات حقوقی معتبر (مانند گزارش‌های کیلیدمگ و آکادمی دیوار) گردآوری شده‌اند. هر سوال را با توضیح، دلیل اهمیت و نکات عملی بررسی می‌کنیم.
۱. آیا سند مالکیت یا مدارک رسمی مالک را می‌توانم ببینم؟
- توضیح: درخواست کنید سند تک‌برگ، بنچاق یا وکالت‌نامه رسمی مالک را مشاهده کنید.
- چرا مهم است؟: طبق قانون مدنی (ماده ۴۹۴)، قرارداد بدون مالک واقعی باطل است و ممکن است بعداً با ادعای ورثه یا مالک دیگر روبرو شوید. در ایران، بسیاری از املاک قولنامه‌ای هستند و ریسک ابطال معامله بالاست.
- نکته عملی: از مشاور بخواهید استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد بگیرید. اگر مالک غایب است، وکالت‌نامه باید در دفتر اسناد رسمی باشد.
۲. مدت دقیق اجاره و شرایط تمدید چطور است؟
- توضیح: بپرسید قرارداد برای چند سال است (معمولاً ۱ سال) و نرخ افزایش اجاره در تمدید (مثلاً بر اساس تورم بانک مرکزی).
- چرا مهم است؟: قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تمدید خودکار را الزامی نمی‌کند، اما عدم ذکر مدت، قرارداد را باطل می‌کند. بدون توافق، ممکن است مجبور به تخلیه یا افزایش ناگهانی اجاره شوید.
- نکته عملی: مدت را مکتوب کنید و شرطی برای تمدید با افزایش حداکثر ۲۵% (طبق مصوبه ۱۴۰۲ شورای عالی مسکن) بگذارید.
۳. هزینه‌های رهن، اجاره ماهانه و کمیسیون بنگاه چقدر است؟
- توضیح: جزئیات مبلغ رهن (ودیعه)، اجاره‌بها و درصد کمیسیون (۰.۵% از هر طرف طبق اتحادیه املاک) را بپرسید.
- چرا مهم است؟: عدم پرداخت به‌موقع اجاره، حق فسخ برای موجر ایجاد می‌کند. همچنین، هزینه‌های پنهان مانند شارژ ساختمان یا مالیات نقل و انتقال را فراموش نکنید.
- نکته عملی: محاسبه کنید رهن معادل چند ماه اجاره است (مثلاً ۶۰ میلیون رهن = ۱۰ میلیون اجاره ماهانه). قرارداد را بدون کد رهگیری (از سامانه وزارت راه) امضا نکنید.
۴. وضعیت تأسیسات و لوازم خانه (آب، برق، گاز، آسانسور) چطور است؟
- توضیح: بررسی کنید کنتورها جدا هستند یا اشتراکی، و لوازم (یخچال، کولر) سالم‌اند.
- چرا مهم است؟: موجر مسئول تعمیرات اساسی (مانند لوله‌کشی) است، اما خرابی لوازم ذکرشده در قرارداد، بر عهده مستاجر می‌افتد. طبق قانون ۱۳۷۶، نقص‌های پنهان می‌تواند فسخ قرارداد را توجیه کند.
- نکته عملی: قبل از امضا، تست کنید (آب گرم، برق) و در قرارداد بنویسید “تأسیسات سالم تحویل شد”. عکس بگیرید.
۵. مسئولیت تعمیرات اساسی و جزئی کیست؟
- توضیح: بپرسید تعمیرات عمده (نما، سقف، لوله‌ها) بر عهده کیست و تعمیرات جزئی (تعویض لامپ) چطور.
- چرا مهم است؟: قانون مدنی (ماده ۴۸۵) تعمیرات اساسی را بر عهده موجر می‌گذارد، اما قرارداد می‌تواند تغییر دهد. اختلافات رایج‌ترین دلیل شکایت است.
- نکته عملی: شرط بگذارید موجر ۷۰% هزینه‌های تعمیر را بدهد. اگر آپارتمان است، از هیئت مدیره ساختمان استعلام بگیرید.
۶. تاریخ آخرین بازسازی و تعمیرات خانه کی بود؟
- توضیح: بپرسید آخرین ایزوگام، نقاشی، لوله‌کشی یا تعویض کولر کی انجام شده.
- چرا مهم است؟: خانه‌های قدیمی ممکن است نیاز به تعمیر فوری داشته باشند، و موجر مسئول است. عدم اطلاع، هزینه‌های ناگهانی بر عهده شما می‌گذارد.
- نکته عملی: بازدید در ساعات مختلف (شب برای سر و صدا) کنید و از همسایگان بپرسید.
۷. شرایط تخلیه خانه در پایان قرارداد چطور است؟
- توضیح: بپرسید مهلت تخلیه (معمولاً ۱۵ روز) و جریمه تأخیر چقدر است.
- چرا مهم است؟: طبق قانون ۱۳۷۶، تخلیه خودکار است مگر شرط خلاف. عدم اطلاع، منجر به جریمه روزانه (اجاره‌بها) می‌شود.
- نکته عملی: شرط بگذارید حداقل ۱ ماه مهلت تخلیه بدهید، به‌خصوص اگر رهن پس بگیرید.
۸. آیا بدهی‌های شهرداری، مالیات یا شارژ ساختمان وجود دارد؟
- توضیح: استعلام بدهی آب، برق، گاز و شارژ از مالک یا بنگاه بگیرید.
- چرا مهم است؟: بدهی‌های قبل از اجاره، بر عهده موجر است، اما ممکن است از رهن شما کسر شود. در آپارتمان‌ها، شارژ ماهانه الزامی است.
- نکته عملی: از شهرداری یا شورای ساختمان استعلام رسمی بگیرید. در قرارداد بنویسید “بدون بدهی تحویل شد”.
۹. تعداد ساکنان مجاز و قوانین حیوان خانگی یا تغییرات چطور است؟
- توضیح: بپرسید حداکثر نفرات (معمولاً ۴-۵ نفر) و اجازه حیوان یا تغییر دکور.
- چرا مهم است؟: عدم صداقت در تعداد ساکنان، فسخ قرارداد را برای موجر ممکن می‌کند. تغییرات بدون اجازه، خسارت ایجاد می‌کند.
- نکته عملی: اگر خانواده‌دارید، شرط بگذارید “تا ۵ نفر مجاز”. برای حیوان، توافق کتبی بگیرید.
۱۰. کد رهگیری قرارداد و شرایط فسخ چطور است؟
- توضیح: بپرسید قرارداد کد رهگیری دارد و شرایط فسخ (مانند عدم پرداخت یا نقص عیب) چیست.
- چرا مهم است؟: بدون کد رهگیری، قرارداد فاقد اعتبار قانونی است و قابل پیگیری نیست. فسخ بدون شرط، دعوا ایجاد می‌کند.
- نکته عملی: فسخ را متقارن بنویسید (هر دو طرف حق داشته باشند). قرارداد را در بنگاه معتبر امضا کنید.
جمع‌بندی و توصیه‌ها
پرسیدن این ۱۰ سوال، ریسک‌های حقوقی و مالی را تا ۸۰% کاهش می‌دهد (بر اساس تجربیات مشاوران در دیوار آکادمی). چک‌لیست نهایی: بازدید حضوری کنید، مدارک را بررسی کنید، قرارداد را دوبار بخوانید و از وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید. در ایران، با توجه به تورم، شرط افزایش اجاره بر اساس شاخص بانک مرکزی را فراموش نکنید. اگر مشکلی پیش آمد، به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید.
توصیه طلایی: “عجله نکنید؛ قرارداد اجاره مثل ازدواج است، با دقت ببندید تا پشیمان نشوید.” اگر تجربه‌ای دارید، در کامنت‌ها به اشتراک بگذارید!
