مشاعات ساختمان چیست؟
در حقوق آپارتمان‌نشینی ایران، مشاعات ساختمان (یا قسمت‌های مشترک) به بخش‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که متعلق به همه مالکان واحدها است و هیچ‌کدام به طور انحصاری مالک آن نیستند. این قسمت‌ها برای استفاده مشترک همه ساکنین طراحی شده‌اند و هزینه نگهداری، تعمیر و اداره آن‌ها معمولاً بین همه مالکان تقسیم می‌شود (بر اساس سهم هر واحد یا “شارژ ساختمان”).
مشاعات بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی) و آیین‌نامه اجرایی آن تعریف می‌شود. همچنین در سند مالکیت (سند شش‌دانگ) ساختمان، قسمت‌های مشاع به طور دقیق مشخص می‌شوند.
مثال‌های رایج مشاعات ساختمان:
- پشت‌بام (بام): معمولاً مشاع است، مگر اینکه در سند برای واحد خاصی اختصاصی باشد. نمی‌توانید آن را تصرف کنید یا انباری بسازید بدون اجازه همه مالکان.
- پارکینگ و حیاط: پارکینگ‌های مشترک، راهروهای ورودی، حیاط خلوت یا باغچه عمومی.
- راه‌پله‌ها، راهروها و آسانسور: کاملاً مشاع و همه حق استفاده برابر دارند.
- لابی، شوفاژخانه، موتورخانه، تأسیسات: لوله‌کشی آب، گاز، برق مشترک، آنتن مرکزی، شوفاژ یا پکیج مرکزی، ژنراتور اضطراری.
- دیوارهای باربر، ستون‌ها و اسکلت ساختمان: پایه و اساس ساختمان که همه به آن وابسته‌اند.
- درب ورودی اصلی، نمای ساختمان، درب پارکینگ: حتی اگر کسی بخواهد نمای واحد خود را تغییر دهد، نیاز به اجازه مجمع مالکان دارد.
قسمت‌های اختصاصی در مقابل مشاعات:
- اختصاصی: داخل واحد شما (اتاق‌ها، آشپزخانه، بالکن اختصاصی اگر در سند ذکر شده).
- مشاع: بقیه بخش‌ها که همه در آن سهم دارند (معمولاً ۵ تا ۲۰ درصد کل ملک بسته به ساختمان).
حقوق و وظایف ساکنین نسبت به مشاعات:
- حق استفاده: همه می‌توانند از مشاعات به طور مساوی استفاده کنند (مثل گذاشتن دوچرخه در حیاط مشترک، اما نه تصرف دائمی).
- تصرف ممنوع: نمی‌توانید بخشی از مشاعات را مال خود کنید (مثل ساخت انباری در پشت‌بام یا پارک کردن دائمی در جای دیگران). این کار “تصرف عدوانی” محسوب می‌شود و قابل پیگیری قضایی است.
- هزینه‌ها: تعمیر آسانسور، رنگ‌آمیزی راهرو، ایزوگام پشت‌بام و… از شارژ ماهانه تأمین می‌شود. اگر کسی پرداخت نکند، مدیر ساختمان می‌تواند از خدمات (مثل آسانسور) محروم کند یا شکایت کند.
- تغییرات: برای هر تغییری در مشاعات (مثل نصب دوربین یا کولر مشترک) نیاز به رأی اکثریت مالکان در مجمع عمومی است.
نکات مهم قانونی:
- در سند مالکیت هر واحد، درصد سهم مشاعات نوشته شده (مثلاً “۶ دانگ یک باب آپارتمان به مساحت ۱۰۰ متر با ۸ متر سهم مشاعات”).
- اگر ساختمان قدیمی باشد و سند مشخص نکند، بر اساس عرف و قانون، بخش‌های مشترک مشاع هستند.
- در صورت اختلاف، می‌توانید به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید. همچنین هیئت مدیره ساختمان مسئول اداره مشاعات است.
مشکلات رایج در ایران:
- بسیاری از دعواهای آپارتمانی به خاطر مشاعات است: یکی پشت‌بام را اشغال می‌کند، دیگری پارکینگ مشترک را می‌بندد!
- در ساختمان‌های جدید، سازنده‌ها گاهی پارکینگ یا پشت‌بام را “اختصاصی” می‌فروشند که باید در سند چک شود.
در نهایت، زندگی آرام در آپارتمان به رعایت حقوق مشاعات بستگی دارد. اگر مدیر ساختمان هستید، حتماً صورت‌جلسات مجمع را مکتوب کنید. تجربه‌ای از دعوا سر مشاعات دارید؟ یا سؤال خاصی در این مورد؟ 😊
