هزینه‌ی تعمیرات با مالک است یا مستاجر؟
یکی از موضوعات مهم در روابط بین مالک (موجر) و مستاجر، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه‌های تعمیرات ملک است. این موضوع گاهی باعث اختلافات حقوقی و مالی می‌شود. در این مقاله، به‌صورت جامع به بررسی این موضوع بر اساس قوانین ایران، عرف‌های رایج، و نکات کاربردی می‌پردازیم تا مالکان و مستاجران بتوانند با آگاهی کامل از حقوق و وظایف خود، از بروز مشکلات جلوگیری کنند. با مسکن کیان همراه باشید.
اصول کلی در قوانین ایران
در ایران، قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) و قانون مدنی، چارچوب اصلی برای تعیین مسئولیت‌های مالک و مستاجر را مشخص می‌کنند. طبق این قوانین، هزینه‌های تعمیرات به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- تعمیرات اساسی (کلی): تعمیراتی که برای حفظ ساختار اصلی و کاربری ملک ضروری هستند.
- تعمیرات جزئی: تعمیراتی که برای نگهداری روزمره و استفاده عادی از ملک لازم است.
تعمیرات اساسی (کلی)
تعمیرات اساسی به تعمیراتی گفته می‌شود که برای حفظ استحکام، ایمنی، یا کاربری اصلی ملک لازم است. این تعمیرات معمولاً بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری شده باشد. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مالک موظف است ملک را در شرایطی تحویل مستاجر دهد که برای هدف اجاره (مثلاً سکونت یا کسب‌وکار) مناسب باشد و این شرایط را در طول اجاره حفظ کند.
نمونه‌های تعمیرات اساسی:
- تعمیر یا تعویض سیستم لوله‌کشی اصلی آب یا فاضلاب.
- تعمیر یا تعویض سیستم گرمایش/سرمایش مرکزی (مانند شوفاژ، پکیج، یا کولر مرکزی).
- تعمیرات سقف، دیوارهای اصلی، یا ستون‌های ساختمان.
- تعمیر آسانسور یا سیستم برق‌کشی اصلی ساختمان.
- رفع مشکلات ناشی از حوادث غیرمترقبه مانند زلزله یا سیل (اگر مستاجر مقصر نباشد).
تعمیرات جزئی
تعمیرات جزئی شامل نگهداری‌های روزمره‌ای است که به دلیل استفاده عادی مستاجر از ملک به وجود می‌آید. این تعمیرات معمولاً بر عهده مستاجر است، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری وجود داشته باشد.
نمونه‌های تعمیرات جزئی:
- تعویض لامپ، فیوز، یا پریز برق.
- تعمیر شیرآلات یا رفع نشتی‌های کوچک.
- رنگ‌آمیزی دیوارها در صورت کثیف شدن یا آسیب‌دیدن توسط مستاجر.
- تعمیر قفل درب‌ها یا دستگیره‌ها.
- نظافت و سرویس کولر گازی یا سایر وسایل شخصی.
جدول خلاصه مسئولیت‌ها
برای درک بهتر، در جدول زیر مسئولیت تعمیرات به‌صورت خلاصه ارائه شده است:
| نوع تعمیر | مثال‌ها | مسئولیت |
|---|---|---|
| تعمیرات اساسی | تعمیر سقف، لوله‌کشی اصلی، آسانسور | مالک (مگر توافق دیگر) |
| تعمیرات جزئی | تعویض شیرآلات، رنگ‌آمیزی دیوار | مستاجر (مگر توافق دیگر) |
| خسارت ناشی از مستاجر | خرابی کولر به دلیل عدم نگهداری | مستاجر |
توافقات در قرارداد اجاره
مهم‌ترین عامل در تعیین مسئولیت تعمیرات، قرارداد اجاره است. مالک و مستاجر می‌توانند در قرارداد توافق کنند که هزینه‌های خاصی (چه اساسی و چه جزئی) بر عهده کدام طرف باشد. برای مثال، ممکن است توافق شود که مستاجر هزینه تعمیر کولر گازی را پرداخت کند، حتی اگر تعمیر اساسی باشد. این توافقات تا زمانی که خلاف قوانین آمره (قوانینی که نمی‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد) نباشد، معتبر هستند.
نکته: توصیه می‌شود قرارداد اجاره به‌صورت کتبی و با جزئیات دقیق تنظیم شود و در حضور مشاور حقوقی یا بنگاه معاملات ملکی امضا شود تا از ابهامات بعدی جلوگیری شود.
استثناها و نکات ویژه
۱. خسارت ناشی از استفاده نادرست مستاجر
اگر خرابی به دلیل سهل‌انگاری یا استفاده نادرست مستاجر باشد، هزینه تعمیر (حتی اگر اساسی باشد) بر عهده مستاجر است. برای مثال:
- اگر مستاجر به دلیل عدم سرویس به‌موقع کولر گازی باعث خرابی موتور آن شود، باید هزینه تعمیر را پرداخت کند.
- شکستن شیشه پنجره توسط مستاجر یا فرزندانش، مسئولیت او را به دنبال دارد.
۲. عرف محل
در ایران، عرف در شهرهای مختلف ممکن است متفاوت باشد. برای مثال:
- در تهران، معمولاً تعمیرات جزئی مانند تعویض شیرآلات بر عهده مستاجر است.
- در برخی شهرهای کوچک، ممکن است مالک و مستاجر توافقات شفاهی بیشتری داشته باشند که بر عرف محلی استوار است.
- در املاک تجاری (مانند مغازه‌ها)، عرفاً مستاجر مسئولیت بیشتری برای تعمیرات می‌پذیرد، به‌ویژه اگر ملک برای کسب‌وکار خاصی اجاره شده باشد.
۳. تعمیرات فوری
اگر تعمیر فوری برای جلوگیری از خسارت بیشتر لازم باشد (مثلاً نشتی لوله که به دیوارها آسیب می‌زند) و مالک در دسترس نباشد، مستاجر می‌تواند تعمیر را انجام دهد و هزینه را از مالک مطالبه کند. مستاجر باید:
- ثابت کند تعمیر فوری بوده است.
- فاکتور معتبر ارائه دهد.
- اطلاع‌رسانی کتبی (مثلاً از طریق پیامک یا ایمیل) به مالک انجام داده باشد.
۴. اجاره اماکن تجاری و سرقفلی
در اجاره‌های تجاری (مانند مغازه‌ها یا دفاتر)، معمولاً مستاجر مسئولیت بیشتری برای تعمیرات می‌پذیرد، به‌ویژه در قراردادهای سرقفلی. برای مثال:
- در قراردادهای سرقفلی، ممکن است مستاجر موظف به تعمیرات اساسی مانند بازسازی دکوراسیون داخلی باشد.
- در اجاره‌های بلندمدت تجاری، مستاجر ممکن است حتی هزینه‌های بازسازی را تقبل کند.
۵. قوانین به‌روز
تا زمان نگارش این مطلب (مرداد ۱۴۰۴)، قوانین اصلی شامل قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر (۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) هستند. با این حال، ممکن است آیین‌نامه‌ها یا اصلاحات جدیدی وجود داشته باشد. توصیه می‌شود برای اطلاعات به‌روز با مشاور حقوقی یا مراجع قضایی مشورت کنید.
مثال‌های کاربردی
برای درک بهتر، چند سناریوی واقعی بررسی می‌شود:
- نشتی سقف در اثر بارندگی: سقف خانه به دلیل فرسودگی دچار نشتی می‌شود. این یک تعمیر اساسی است و مالک باید هزینه آن را پرداخت کند، مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری شده باشد.
- خرابی کولر گازی: مستاجر به دلیل عدم سرویس سالانه، باعث سوختن موتور کولر می‌شود. این خرابی به دلیل سهل‌انگاری مستاجر است و او باید هزینه تعمیر را بپردازد.
- تعویض شیر آب آشپزخانه: شیر آب به دلیل استفاده روزمره خراب شده است. این یک تعمیر جزئی است و معمولاً بر عهده مستاجر است.
- خرابی آسانسور در آپارتمان: آسانسور به دلیل فرسودگی قطعات نیاز به تعمیر دارد. این تعمیر اساسی است و مالک یا مدیر ساختمان باید هزینه آن را پرداخت کند.
پرسش‌های متداول (FAQ)
- اگر مالک از انجام تعمیرات اساسی خودداری کند، چه کنم؟
- ابتدا مشکل را کتباً (مثلاً از طریق پیامک یا ایمیل) به مالک اطلاع دهید.
- اگر تعمیر فوری است، می‌توانید آن را انجام دهید و هزینه را با ارائه فاکتور از مالک مطالبه کنید.
- در صورت عدم همکاری مالک، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
- آیا مستاجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از اجاره کم کند؟
- خیر، مگر اینکه مالک صراحتاً موافقت کند یا در قرارداد چنین اجازه‌ای داده شده باشد. کسر خودسرانه اجاره می‌تواند به اختلاف حقوقی منجر شود.
- اگر مستاجر ملک را با خرابی تخلیه کند، چه کسی مسئول است؟
- اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست مستاجر باشد، او مسئول پرداخت هزینه تعمیرات است. در غیر این صورت، مالک باید تعمیرات اساسی را انجام دهد.
- آیا می‌توانم برای تعمیرات جزئی از مالک درخواست کمک کنم؟
- بله، اما این بستگی به توافق شما دارد. اگر در قرارداد ذکر شده که تعمیرات جزئی بر عهده شماست، مالک تعهدی ندارد.
مراحل حل اختلاف
در صورت بروز اختلاف بین مالک و مستاجر، مراحل زیر توصیه می‌شود:
- مذاکره: ابتدا با گفت‌وگو و به‌صورت دوستانه سعی کنید مشکل را حل کنید.
- بررسی قرارداد: قرارداد اجاره را بررسی کنید تا مسئولیت‌ها مشخص شود.
- مشاوره حقوقی: با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
- شورای حل اختلاف: اگر توافق حاصل نشد، به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کنید. مدارک مانند قرارداد، فاکتورهای تعمیرات، و مکاتبات کتبی را ارائه دهید.
توصیه‌های کاربردی
برای مالکان
- قرارداد دقیق تنظیم کنید: مسئولیت‌های تعمیرات را به‌صورت شفاف در قرارداد ذکر کنید.
- وضعیت ملک را بررسی کنید: قبل از تحویل ملک، از سالم بودن تأسیسات مطمئن شوید و صورت‌جلسه تنظیم کنید.
- پاسخگویی سریع: به درخواست‌های مستاجر برای تعمیرات اساسی به‌سرعت پاسخ دهید.
برای مستاجران
- بررسی اولیه ملک: قبل از امضای قرارداد، ملک را به‌دقت بررسی کنید و هرگونه خرابی را گزارش دهید.
- نگهداری مناسب: از ملک به‌گونه‌ای استفاده کنید که باعث خسارت غیرعادی نشود.
- مستندسازی: از مکاتبات با مالک (مانند پیامک یا ایمیل) و فاکتورهای تعمیرات کپی نگه دارید.
- صورت‌جلسه تحویل: هنگام تحویل گرفتن یا تحویل دادن ملک، صورت‌جلسه‌ای با حضور مالک یا نماینده او تنظیم کنید.
نقش مشاوران حقوقی و بنگاه‌ها
- بنگاه‌های معاملات ملکی: هنگام تنظیم قرارداد، از بنگاه‌های معتبر کمک بگیرید تا قرارداد استاندارد و شفاف باشد.
- مشاوران حقوقی: برای قراردادهای پیچیده (مانند اجاره‌های تجاری یا سرقفلی) یا حل اختلافات، با وکیل مشورت کنید.
منابع
- قانون مدنی ایران، ماده ۴۸۶ و مواد مرتبط با اجاره.
- قانون روابط موجر و مستاجر (۱۳۵۶ و ۱۳۷۶).
- سایت قوه قضاییه ایران (www.adliran.ir) برای اطلاعات به‌روز حقوقی.
نتیجه‌گیری
تعیین مسئولیت هزینه‌های تعمیرات به نوع تعمیر (اساسی یا جزئی)، قرارداد اجاره، و عرف محل بستگی دارد. برای جلوگیری از اختلافات، مالک و مستاجر باید در قرارداد مسئولیت‌ها را شفاف مشخص کنند، از ملک به‌درستی نگهداری کنند، و در صورت نیاز با مشاوران حقوقی یا بنگاه‌های معاملات ملکی همکاری کنند. آگاهی از قوانین و عرف‌های محلی، همراه با مستندسازی دقیق، می‌تواند از مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
