تقسیم هزینهها در قرارداد ملکی | این هزینهها در معامله ملک بر عهده کیست؟
در هر معامله ملکی، از خرید و فروش گرفته تا اجاره، یکی از چالشبرانگیزترین مباحث برای طرفین، نحوه تقسیم هزینههای جانبی قرارداد است. ناآگاهی از قوانین و عرف رایج در این زمینه میتواند منجر به سوءتفاهم، اتلاف وقت و حتی برهم خوردن معامله شود . این مطلب جامع به شما کمک میکند تا با دیدی باز و آگاهی کامل، هزینههای قرارداد ملکی خود را مدیریت کنید.
در معاملات ملکی، یک اصل اساسی و مهم وجود دارد که بر توافق طرفین ارجحیت دارد: هزینهها بر اساس قانون و عرف بازار بین خریدار و فروشنده (یا موجر و مستأجر) تقسیم میشود، مگر آنکه در قرارداد، توافق دیگری صورت گرفته باشد. بنابراین، آگاهی از این قوانین و عرف، نقطه شروعی برای مذاکره و تنظیم یک قرارداد منصفانه است.
در ادامه، به تفکیک انواع هزینهها در دو دسته اصلی “خرید و فروش” و “اجاره” و همچنین هزینههای مربوط به آپارتمانها میپردازیم.
۱. تقسیم هزینهها در معاملات خرید و فروش ملک
هزینههای مربوط به خرید و فروش ملک به سه دسته اصلی تقسیم میشوند: هزینه مشاور املاک (کمیسیون)، هزینههای دولتی و شهرداری، و هزینههای ثبت سند در دفترخانه.
حقالزحمه مشاور املاک (کمیسیون)
این هزینه بابت خدماتی است که مشاور املاک برای انجام معامله ارائه میدهد.
-
مسئول پرداخت: بر اساس قانون و عرف، این هزینه به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود .
-
نحوه محاسبه (بهروزرسانی شده برای سال ۱۴۰۳-۱۴۰۴): تعرفه کمیسیون توسط اتحادیه مشاوران املاک تعیین میشود. بر اساس آخرین ابلاغیهها، برای سادهسازی محاسبات، نرخ کمیسیون به صورت درصدی از ارزش معامله محاسبه میگردد .
-
برای معاملات فروش، ۰.۲۵ درصد (یکچهارم درصد) از ارزش ملک از هر یک از طرفین (خریدار و فروشنده) دریافت میشود. به عبارت دیگر، مجموع کمیسیون دریافتی بنگاه، ۰.۵ درصد از ارزش معامله است .
-
علاوه بر این مبالغ، مالیات بر ارزش افزوده (که در سال ۱۴۰۳ معادل ۹٪ است) نیز به حقالزحمه مشاور تعلق میگیرد که آن هم به صورت مساوی بین طرفین تقسیم میشود .
-
مثال عددی: فرض کنید ملکی به مبلغ ۱۰ میلیارد تومان فروخته میشود. هزینه کمیسیون به این شرح محاسبه میشود :
-
کمیسیون هر طرف (خریدار و فروشنده): ۱۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۰۲۵ (۰.۲۵٪) = ۲۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان
-
مالیات بر ارزش افزوده (۹٪) برای سهم هر طرف: ۲۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۹ = ۲,۲۵۰,۰۰۰ تومان
-
مبلغ قابل پرداخت توسط هر طرف به بنگاه: ۲۷,۲۵۰,۰۰۰ تومان
نکته مهم: در برخی شهرها مانند رشت، عرف محلی ممکن است منجر به محاسبات پلکانی یا درصدهای متفاوتی شود، اما اصل تساوی پرداخت بین خریدار و فروشنده همچنان پابرجاست .
هزینههای دولتی و شهرداری (مرتبط با فروشنده)
این هزینهها عمدتاً به منظور تسویه حساب ملک با نهادهای دولتی و شهرداری پرداخت میشوند و طبق قانون و عرف، پرداخت آنها بر عهده فروشنده است . این موارد عبارتند از:
-
مالیات نقل و انتقال: این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی ملک (که توسط اداره دارایی تعیین میشود) محاسبه و توسط فروشنده پرداخت میگردد.
-
عوارض شهرداری: شامل هزینههای مربوط به خلافی ساختمان، عوارض نوسازی و عوارض پسماند (زباله) میشود که فروشنده باید قبل از انتقال سند، نسبت به پرداخت آنها اقدام کند .
-
هزینه استعلامات: هزینه استعلام از مراجع مختلف مانند ثبت اسناد و املاک نیز بر عهده فروشنده است.
هزینههای ثبت سند در دفترخانه
این هزینهها مربوط به تنظیم و ثبت رسمی سند ملک است. نحوه پرداخت آنها متفاوت است:
-
هزینه حقالتحریر و تنظیم سند: این هزینه که شامل تعرفههای قانونی دفترخانه میشود، به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میگردد .
-
هزینه حقالثبت: در خصوص این که این هزینه بر عهده کیست، نظرات متفاوت است. برخی منابع آن را بر عهده فروشنده میدانند، اما رویه رایج در بسیاری از دفاتر اسناد رسمی، دریافت تمام هزینههای جاری تنظیم سند (اعم از حقالثبت و حقالتحریر) به صورت مساوی از دو طرف است.
برای درک بهتر، جدول زیر خلاصهای از تقسیم هزینهها را نشان میدهد:
| نوع هزینه | مسئول پرداخت (بر اساس قانون و عرف) |
|---|---|
| حقالزحمه مشاور املاک (کمیسیون) | مساوی بین خریدار و فروشنده |
| مالیات نقل و انتقال | فروشنده |
| عوارض شهرداری (خلافی، نوسازی، پسماند) | فروشنده |
| هزینه استعلامات ثبت | فروشنده |
| هزینه تنظیم سند در دفترخانه (حقالتحریر) | مساوی بین خریدار و فروشنده |
| هزینه حقالثبت | بستگی به رویه دفترخانه دارد (معمولاً مساوی یا بر عهده فروشنده) |
۲. تقسیم هزینهها در معاملات اجاره ملک
در قراردادهای اجاره نیز هزینههایی وجود دارد که عمدتاً به حقالزحمه مشاور املاک مربوط میشود.
حقالزحمه مشاور املاک (کمیسیون اجاره)
این هزینه نیز مانند معاملات خرید و فروش، بابت خدمات مشاور املاک دریافت میشود و به طور مساوی بین موجر (مالک) و مستأجر تقسیم میگردد.
-
نحوه محاسبه (بهروزرسانی شده با مثالهای متنوع): مبنای محاسبه کمیسیون اجاره، ۲۵٪ (یکچهارم) از مبلغ اجارهبهای ماهانه است . اگر ملک به صورت رهن کامل یا ترکیبی از رهن و اجاره واگذار شود، برای محاسبه کمیسیون، ابتدا باید مبلغ رهن به اجارهبها تبدیل شود.
فرمول تبدیل رهن به اجاره (روش عرفی): (مبلغ رهن × ۳۰٪) ÷ ۱۲ = اجارهبهای ماهانه معادل رهن .
سناریوهای مختلف محاسبه:
-
اجاره کامل: اگر اجارهبهای ماهانه ۱۰ میلیون تومان باشد:
-
مبنای کمیسیون: ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۲۵ = ۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان
-
مالیات (۹٪): ۲,۵۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۹ = ۲۲۵,۰۰۰ تومان
-
سهم هر طرف (موجر و مستأجر): ۲,۷۲۵,۰۰۰ تومان
-
-
رهن کامل: اگر رهن کامل ملکی ۲۰۰ میلیون تومان باشد:
-
تبدیل به اجاره: (۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۳) ÷ ۱۲ = ۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان اجاره معادل
-
مبنای کمیسیون: ۵,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۲۵ = ۱,۲۵۰,۰۰۰ تومان
-
مالیات (۹٪): ۱,۲۵۰,۰۰۰ × ۰.۰۹ = ۱۱۲,۵۰۰ تومان
-
سهم هر طرف: ۱,۳۶۲,۵۰۰ تومان
-
-
رهن و اجاره ترکیبی: اگر مبلغ رهن ۱۰۰ میلیون تومان و اجارهبها ماهانه ۳ میلیون تومان باشد:
-
تبدیل رهن به اجاره: (۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۳) ÷ ۱۲ = ۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان
-
جمع اجاره مؤثر: ۲,۵۰۰,۰۰۰ + ۳,۰۰۰,۰۰۰ = ۵,۵۰۰,۰۰۰ تومان
-
مبنای کمیسیون: ۵,۵۰۰,۰۰۰ × ۰.۲۵ = ۱,۳۷۵,۰۰۰ تومان
-
مالیات (۹٪): ۱,۳۷۵,۰۰۰ × ۰.۰۹ = ۱۲۳,۷۵۰ تومان
-
سهم هر طرف: ۱,۴۹۸,۷۵۰ تومان .
-
-
۳. هزینههای مشترک در ساختمانها (آپارتمانها)
در آپارتمانها، علاوه بر هزینههای معامله، هزینههای جاری مربوط به نگهداری ساختمان نیز مطرح است که نحوه تقسیم آن در قانون تملک آپارتمانها مشخص شده است. این هزینهها به سه دسته تقسیم میشوند:
-
هزینههای نسبی: هزینههایی مانند آب و برق و گرمایش که بر اساس مساحت واحدها بین مالکان یا مستأجران تقسیم میشود.
-
هزینههای مساوی: هزینههایی مانند حقوق سرایدار، نظافت و نگهداری از راهپلهها که ربطی به مساحت ندارد و به طور مساوی بین تمام واحدها تقسیم میشود.
-
هزینههای اختصاصی: هزینههای مربوط به قسمتهایی از ساختمان که تنها در اختیار یک یا چند واحد خاص است (مثلاً آسانسوری که فقط به دو واحد طبقه آخر سرویس میدهد) و پرداخت آن بر عهده همان واحدها است.
۴. بخش ویژه: هنر مذاکره بر سر هزینهها (تکنیکهای عملی)
قوانین و عرف، خط شروع مذاکره هستند، نه نقطه پایان. در دنیای واقعی، با استفاده از تکنیکهای صحیح میتوانید به توافق بهتری دست یابید .
-
تحقیق کنید، قدرتمند شوید: قبل از هر مذاکرهای، از قیمتهای روز ملک در آن منطقه، نرخهای مصوب مشاوران املاک و تعرفههای دفترخانه اطلاعات دقیق جمعآوری کنید. این دانش، برگ برنده شما در مذاکره است .
-
صبور باشید و گوش دهید: یک مذاکرهکننده موفق بیشتر از اینکه صحبت کند، گوش میدهد. اجازه دهید طرف مقابل اول پیشنهاد خود را مطرح کند. شاید پیشنهاد او بهتر از آن چیزی باشد که در ذهن دارید. سکوت کنید، اطلاعات جمعآوری کنید و سپس اظهارنظر کنید .
-
از “زبان تایید” استفاده کنید: با دقت به حرفهای طرف مقابل گوش دهید و با تکان دادن سر یا جملاتی کوتاه نشان دهید که او را درک میکنید. این کار فضای مذاکره را صمیمیتر و سازندهتر میکند .
-
همراه داشته باشید: حتی اگر در مذاکره حرفهای هستید، حضور یک دوست یا آشنا میتواند به شما آرامش دهد و از جا ماندن نکات مهم جلوگیری کند .
-
با پیشنهاد اصلی شروع نکنید: اگر مشاور املاک هستید، ابتدا ملک را معرفی کنید و ببینید آیا مورد پسند طرف مقابل است یا خیر. سپس میتوانید با ذکر این نکته که “در صورت تمایل، امکان تخفیف یا توافق ویژه بر روی هزینهها وجود دارد”، قدرت چانهزنی خود را افزایش دهید .
موارد قابل مذاکره: معمولاً موارد زیر بر سر میز مذاکره قابل تغییر هستند:
-
تقبل تمام یا بخشی از هزینههای دفترخانه توسط یک طرف.
-
توافق برای پرداخت هزینه نقل و انتقال یا عوارض شهرداری توسط خریدار (در ازای تخفیف در قیمت ملک).
-
تقسیم غیرمساوی کمیسیون بنگاه (با توافق هر سه طرف).
۵. بخش ویژه: اختلافات رایج و راهحلهای حقوقی
-
امتناع فروشنده از پرداخت عوارض یا مالیات: این شایعترین مشکل است. راهحل: در مبایعهنامه (قولنامه) شرط کنید که خریدار مجاز است مبلغ بدهیهای فروشنده را از ثمن معامله کسر و مستقیماً به شهرداری یا اداره دارایی پرداخت کند .
-
تعهد به پرداخت کمیسیون پس از فسخ معامله: اگر معامله پس از تنظیم قولنامه در بنگاه، به هر دلیلی فسخ شود، آیا باز هم باید کمیسیون پرداخت کرد؟ بله. حقالزحمه مشاور در ازای انجام خدمات (مثلاً یافتن طرف معامله و تنظیم قرارداد) است و فسخ بعدی قرارداد، ربطی به آن ندارد مگر اینکه در قرارداد طور دیگری توافق شده باشد.
-
وجود خلافی ساختمان: اگر فروشنده از وجود خلافی (مثلاً پارکینگ اضافه) اطلاع نداشته باشد، چه کسی باید هزینه آن را بپردازد؟ طبق قانون، فروشنده مسئول رفع تمام موانع حقوقی و ثبتی برای انتقال ملک است. بنابراین، پرداخت جریمه خلافی نیز بر عهده اوست .
-
تخلف مشاور املاک در دریافت کمیسیون: اگر مشاور املاک مبلغی بیش از تعرفه مصوب درخواست کرد، میتوانید با ارائه فیش و قرارداد، به اتحادیه صنف مشاوران املاک شهر خود شکایت کنید .
چکلیست نهایی قبل از امضای قرارداد
برای یک معامله ایمن و بدون دردسر، این موارد را مو به مو بررسی کنید:
-
تکلیف هزینه نقل و انتقال و عوارض شهرداری به صورت کتبی در قرارداد مشخص شده است.
-
استعلامهای شهرداری (خلافی، نوسازی، پسماند) انجام شده و وضعیت بدهی فروشنده معلوم است.
-
توافق بر سر هزینههای دفترخانه (تنظیم سند، حقالثبت) به صورت شفاف در قولنامه یا مبایعهنامه درج شده است.
-
مبلغ کمیسیون بنگاه با تعرفه مصوب مطابقت دارد و رسید معتبر برای آن دریافت کردهاید.
-
تمام توافقات شفاهی در مورد نحوه پرداخت هزینهها و موارد دیگر، در متن قرارداد قید شده است.
-
در معاملات با وکالت یا قولنامهای، از یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص کمک گرفتهاید .
نتیجهگیری نهایی
آگاهی از نحوه تقسیم هزینهها و تسلط بر مهارت مذاکره، دو بال برای انجام یک معامله ملکی موفق هستند. به یاد داشته باشید که در دعوای بر سر چند میلیون تومان هزینه اضافه، ممکن است یک معامله چند میلیاردی به هم بخورد. با دانش بهروز، مشورت با متخصصان و ثبت دقیق توافقات در قرارداد، میتوانید با خیالی آسوده معامله خود را به سرانجام برسانید و از بروز مشکلات و اختلافات بعدی پیشگیری کنید .
