عملکرد دولت در سالی که گذشت برای کنترل قیمت مسکن چگونه بود؟

به دنبال جهش قیمت مسکن که از رشد بازارهای موازی ایجاد شد، وزارت راه و شهرسازی ۹ راهکار را در قالب چهار لایحه برای کنترل بازار مسکن در دستور کار قرار داد که بعضی کارشناسان معتقدند در کوتاه مدت اثر چندانی نخواهد داشت و اثرات آن را در صورت اجرا، باید در میان و بلندمدت جست و جو کرد.

بازار مسکن از ابتدای سال جاری رشد حباب گونه ای را آغاز کرد. البته رشد این بازار هنوز حدود ۱۰۰ درصد نسبت به بازارهای سکه و ارز پایین تر است اما افزایش تدریجی قیمت مسکن از آذرماه سال قبل کلید خورد، از ابتدای اردیبهشت ماه سال جاری اوج گرفت و در تیرماه به بالاترین حد خود رسید. در تیرماه سال جاری  میانگین قیمت مسکن شهر تهران متری شش میلیون و ۹۷۰ هزار تومان شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۴ درصد افزایش را به ثبت رساند.

بر این اساس وزارت راه و شهرسازی روز ۱۴ تیرماه ابتدا راهکارهای ۹ گانه کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان و کارشناسان این بخش بررسی کرد. سپس عباس آخوندی چهار لایحه را برای تصویب به هیات دولت پیشنهاد داد. لوایحی که کارشناسان می گویند به دلیل قدرت اثرگذاری اقتصاد کلان بر بازار مسکن، دست اندرکاران این حوزه نمی توانند به طور مستقل برنامه های سرکوب قیمت مسکن را پیاده سازی کنند. همچنین برخی کارشناسان، این راهکارها را دیرهنگام می دانند.

جلوگیری از رشد قیمت مسکن و حمایت از متقاضیان

در چهار ماه نخست امسال، بازار مسکن شاهد رشد سرسام آور قیمت بوده و این نگرانی را بوجود آورده که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یابد. این نگرانی، بیش از همه در مورد اجاره نشینان احساس می‌شود. اجاره مسکن همواره تابعی از قیمت زمین و ساختمان بوده است، و افزایش قیمت این دو، می‌تواند افزایش اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را رقم بزند. آنطور که آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد، اجاره بهای ساختمان در ماه خرداد، در شهر تهران ۱۲.۵ درصد و در کل مناطق شهری ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است.

تعدیل بازار مسکن با افزایش عرضه

در این نامه وزارت راه و شهرسازی خواستار جایگزینی دو ماده و یک تبصره از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ شده است که این اصلاح می‌تواند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن اثر مثبت بگذارد. بنابراین اصلاحیه، مالیات بر اجاره مسکن در واحدهایی که مطابق الگوی مصرف، یعنی واحدهای کم متراژ حذف می‌شود که می تواند به عنوان عامل تشویقی برای اجاره واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار به شمار آید.

همچنین در اصلاحیه تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون، شرط معافیت مالیاتی، اجاره واحد مسکونی برای دو سال یا بیشتر پیش‌بینی شده که باعث افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستاجرین خواهد شد.

همچنین بر اساس این اصلاحیه، انبوه‌سازانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف کنند،  از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ و مالیات بر درآمد موضوع ماده ۷۷ قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف می‌شوند.

لایحه دو فوریتی پیش‌نویس قانون پیش‌فروش ساختمان برای کنترل قیمت مسکن

وزارت راه و شهرسازی ابتدای مردادماه ۱۳۹۷ لایحه دو فوریتی قانون پیش‌فروش ساختمان را در ۱۹ ماده تقدیم دولت کرد که سعی شده برخی اشکالات قبلی این لایحه که اشکالاتی برای تامین نقدینگی بخش عرضه در آن دیده می شد برطرف شود.

توجه به سیاست‌های حمایتی مسکن برای کاستن فشار از اقشار آسیب‌پذیرتر

تنی چند از اساتید و محققان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز با تشریح بسته سیاست‌های ۹گانه وزارت راه و شهرسازی درباره مسکن به واکاوی این پیشنهادات و ارائه پیشنهاداتی برای اثربخشی بیشتر این سیاست‌ها پرداختند. ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ها در بازار مسکن، اصول مبنای بسته‌ی پیشنهادی، راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی، توجه به سیاست‌های حمایتی مسکن برای کاستن فشار از اقشار آسیب‌پذیرتر و تأمین مسکن قابل استطاعت با کیفیت مناسب  از جمله مواردی است که در این تحقیق مورد بررسی قرار گرفته است.

به‌طور خاص، اصولی که مبنای تهیه‌ی بسته‌ی پیشنهاد قرار گرفته بسیار متعالی است، زیرا به‌ویژه در شرایط بحرانی و فشار افکار عمومی سیاست‌گذاران در همه‌جای دنیا، تمایل دارند با اتخاذ سیاست‌های عوام‌پسندانه تنش را کاهش دهند. تجربه‌ی کشور ما و سایر کشورها گواه این مدعا است که چنین سیاست‌هایی تنها در کوتاه‌مدت و مقطعی مؤثر است و در صورت نپرداختن ریشه‌ای و اصولی به چنین مشکلاتی، بحران در برهه‌ای دیگر و به‌صورتی شدیدتر بروز پیدا می‌کند. بنابراین این رویکرد وزارت راه‌وشهرسازی در پای‌بندی به اصولی که مطرح شد، شایسته‌ی تقدیر است.