چگونگی دریافت وام اوراق مسکن برای خرید خانه
با افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر، دریافت وام مسکن از طریق خرید اوراق به یک مسیر پرطرفدار برای خانهدار شدن تبدیل شده است. در این مطلب، بهطور جامع تمام نکات مهم این روش، از مزایا و شرایط تا مراحل دریافت را بررسی خواهیم کرد.
🔍 وام اوراق مسکن چیست؟
این وام از طریق خرید اوراق بهاداری به نام «اوراق تسهیلات مسکن» (مشهور به تسه) دریافت میشود. هر برگه از این اوراق، حق دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن از بانک را به دارنده آن میدهد.
مزیت اصلی این روش، عدم نیاز به سپردهگذاری بلندمدت در بانک است. شما بهجای انتظار طولانی برای نوبت وام، با خرید اوراق در بازار سرمایه، به سرعت وارد فرآیند دریافت وام میشوید.
📊 شرایط و مقررات کلیدی
| ویژگی | توضیح |
|---|---|
| نرخ سود سالانه | ۲۲.۵% (برای مناطق عادی). در مناطق بافت فرسوده شهری این نرخ ۲۱% است. |
| حداکثر مدت بازپرداخت | ۱۲ سال (۱۴۴ ماه) برای روش عادی. در مناطق بافت فرسوده، با روش ساده تا ۱۵ سال نیز امکانپذیر است. |
| روش بازپرداخت | ساده (قسط ثابت) یا پلکانی (قسط با درصد افزایش سالانه). |
| شرایط سنی ملک | سن بنا از تاریخ صدور پروانه ساخت نباید عموماً بیشتر از ۲۰ تا ۲۵ سال باشد. برای املاک بین ۲۵ تا ۳۰ سال، سقف وام کاهش مییابد. |
| شرایط متقاضی | نداشتن سابقه چک برگشتی و بدهی معوق در سیستم بانکی. |
| محدودیت ارزش ملک | مبلغ وام معمولاً نباید از ۸۰% ارزش کارشناسی شده ملک بیشتر باشد. |
⚠️ سقف وام بر اساس شهر و وضعیت تاهل
سقف وام متغیر است و به شهر محل خرید و وضعیت تاهل (مجرد یا زوجین) بستگی دارد. جدول زیر سقف وام برای خرید ملک با سن زیر ۲۵ سال را نشان میدهد:
| شهر | سقف وام برای مجردها | سقف وام برای زوجین |
|---|---|---|
| تهران | ۵۰۰ میلیون تومان | ۱ میلیارد تومان |
| شهرهای بزرگ (غیر از تهران) | ۴۰۰ میلیون تومان | ۸۰۰ میلیون تومان |
| شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر | ۳۰۰ میلیون تومان | ۶۰۰ میلیون تومان |
نکته مهم افزایش سقف وام: طبق قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال، ۲۵% به سقف وام اصلی اضافه میشود. این افزایش تا سقف ۱۰۰% (برای ۴ فرزند) قابل انجام است. همچنین برای هر فرزند، ۲ سال به مدت بازپرداخت وام اضافه میشود.
💰 محاسبه هزینه اولیه و قدرت خرید واقعی
برای دریافت وام، ابتدا باید اوراق تسه را خریداری کنید. قیمت هر برگه اوراق بر اساس عرضه و تقاضا در بازار فرابورس تعیین میشود و ثابت نیست (در زمان نگارش این مطلب حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار تومان).
محاسبه هزینه اولیه و قدرت خرید واقعی:
-
محاسبه تعداد اوراق مورد نیاز: مبلغ وام مورد نظر خود را بر ۵۰۰ هزار تومان تقسیم کنید.
مثال: برای وام ۱ میلیارد تومانی در تهران: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ÷ ۵۰۰,۰۰۰ = ۲۰۰۰ برگه اوراق. -
هزینه خرید اوراق: تعداد اوراق را در قیمت روز هر برگه ضرب کنید.
مثال: اگر قیمت هر برگه ۱۲۰ هزار تومان باشد: ۲۰۰۰ × ۱۲۰,۰۰۰ = ۲۴۰ میلیون تومان. -
قدرت خرید واقعی: مبلغ وام دریافتی منهای هزینه خرید اوراق، نشاندهنده پول واقعی است که به دست شما میرسد.
مثال: ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ – ۲۴۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۷۶۰ میلیون تومان قدرت خرید واقعی.
🚀 مراحل دریافت وام به ترتیب
برای دریافت وام از طریق اوراق، این مراحل را به ترتیب دنبال کنید:
-
تهیه مدارک اولیه: مدارک هویتی، سند یا قولنامه ملک، پروانه ساخت و پایان کار را آماده کنید.
-
مراجعه به بانک مسکن: برای بررسی شرایط اولیه، استعلامات و دریافت تأییدیه به شعبه مراجعه کنید.
-
دریافت کد بورسی: اگر ندارید، از طریق سامانه سجام و یک کارگزاری بورس، کد معاملاتی دریافت کنید.
-
خرید اوراق تسه: از طریق سامانه معاملات کارگزاری، اوراق را خریداری کنید. هنگام خرید، به تاریخ سررسید اوراق (معمولاً ۲ سال) دقت کنید تا فرصت کافی برای دریافت وام داشته باشید.
-
دریافت گواهی اوراق: پس از خرید، از سامانه درگاه یکپارچه ذینفعان بازار سرمایه، گواهی سهام (برگه اوراق) را دریافت و پرینت بگیرید.
-
تکمیل پرونده در بانک: گواهی اوراق را همراه با سایر مدارک به شعبه بانک مسکن تحویل دهید تا فرآیند اعتبارسنجی، ارزیابی ملک و تنظیم قرارداد نهایی انجام شود.
-
امضای قرارداد و دریافت وام: پس از تأیید نهایی، قرارداد در دفتر اسناد رسمی امضا و چک یا حواله وام به فروشنده پرداخت میشود.
💎 جمعبندی و توصیه نهایی
دریافت وام مسکن از طریق اوراق، راهکاری سریع اما مستلزم هزینه اولیه قابل توجه است. قبل از اقدام، قیمت روز اوراق را بررسی و قدرت خرید واقعی خود را محاسبه کنید. همچنین، مدارک ملک (بهویژه پروانه ساخت) را از نظر سن و اعتبار به دقت بررسی نمایید. برای تصمیمگیری دقیقتر، مشورت با یک کارشناس امور بانکی یا مشاور املاک مجرب میتواند مفید باشد.
