صاحب خانه
مردم به دنبال راهکاری هستند تا از دیوار بلند خرید خانه عور کنند. چیزی که قیمت های کنونی مسکن، وضعیت قدرت خرید مردم، و از همه مهم تر نحوه مداخله دولت برای توانمندسازی مردم، اصلاً با آن نمی خواند.
صاحب خانه
خریدخانه بعد از چندسال؟
در این رابطه آخرین داده های مرکز آمار ایران نشان می دهد که در سال ۹۶، درآمد متوسط خانوارهای ایرانی ۳۶ میلیون و ۶۹۴ هزار تومان بوده است. یعنی ماهانه رقمی در حدود ۳ میلیون و ۵۷ هزار تومان.
از سوی دیگر در این زمستان این سال، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق شهری ایران به یک میلیون و ۸۳۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۱۱۲ متر مربع رسیده است.
بدین ترتیب می توان گفت متوسط قیمت مسکن ۲۰۵ میلیون و ۶۰ هزار تومان بوده که با تقسیم این رقم بر درآمد سالانه یک خانوار ایرانی، شاخص دسترسی به مسکن، ۵٫۶ سال می شود.
در این جا، این فرض را باید در نظر داشت که رقم یادشده با توجه به فرض ثبات درآمد، تورم و قیمت مسکن، و صفر شدن مخارج مصرفی خانوار به دست آمده است.
اگر این فرض را مقداری واقعی تر کنیم یعنی فرض کنیم خانوارها یک سوم درآمدشان را برای خرید مسکن پس انداز کنند و قیمت مسکن هم ثابت بماند، طول دوره انتظار خانوار ایرانی برای خانه دار شدن، حدود ۱۷ سال خواهد بود.
البته این رقم باز هم بسیار خوش بینانه است، چرا که خانواری که یک سوم درآمدش را پس انداز می کند، خیالش باید از بابت اجاره خانه هم راحت باشد.
در حالی که می دانیم، بیشتر درآمد اجاره نشین های قشر متوسط جامعه صرف اجاره خانه می شود. بنابراین در شرایط کنونی باید گفت که پاسخ سوال این بخش ضریب قابل توجهی از عدد ۱۷ سال است. … و شاید همان هیچ وقت!
صاحب خانه
وام‌های که اثری ندارند
بعد از مشخص شدن وضعیت درآمدی مردم در ارتباط با مسکن، این سوال پیش می آید که نقش دولت تا چه اندازه در تامین مالی مسکن مردم پررنگ است؟ این سوال نیز موضوع یکی دیگر از شاخص های مسکن به نام نسبت وام به ارزش مسکن (LTV) است.
این شاخص بیانگر قدرت و اثربخشی تامین مالی دولت برای مسکن است. طبق برآوردها، میزان این شاخص در سال های اخیر بسیار کاهش یافته به طوری که در سال ۹۶ تقریباً ۴۰ درصد بوده (با توجه به متراژ مبنای این شاخص و نیز وام مسکن یکم) و در پایان سال ۹۷ به ۱۷ درصد کاهش یافته است.
این در حالی است که به گزارش تجارت فردا، در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می‌شود و خرید مسکن، عملاً از محل درآمد (پس‌انداز)های آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌کند). تجارب سایر کشورها به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، ۶۰ تا ۸۰ درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (بهترین مشتری) تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک نیز می‌رسد!
صاحب خانه
کمبود وام مسکن
علاوه بر قدرت پایین خرید وام های فعلی مسکن که عمده آن را می توان در وام خرید مسکن یکم دید، نظام تامین مالی مسکن در ایران یک ایراد اساسی دیگری نیز دارد و آن اندازه بسیار کوچک این سیستم است.
شاید یکی از دلایل پنهان نارضایتی مردم از وام های مسکن فعلی همین موضوع باشد. مقایسه های جهانی نشان می دهد که ایران، به رغم برخورداری از سرانه تولید ناخالص داخلی بالا، یکی از کوچکترین نظام های تامین مالی مسکن را داراست.
به طوری که مانده اعتبارات مسکن به تولید ناخالص داخلی، کمتر از ۷ درصد است. این در حالی است که نسبت یادشده در کشورهای توسعه یافته، ۴۰ درصد، و در کشورهای در حال توسعه بین ۱۰ تا ۴۰ درصد برآورد می شود.
مسئولان دولت و بانک مرکزی در این زمینه، از نبود توان در نظام بانکی برای تامین مالی مسکن می گویند. این در حالی است که یک پایه کم توانی بانک ها در این زمینه به خود آن ها بر می گردد.
چرا که بخش عمده ای از توان بانک ها (خلق پول بانک ها) تا قبل از بحران ارزی در کشور، بجای صرف در مسیرهای هدایت شده ای نظیر مسکن، بصورت کور، به سپرده های بانکی تخصیص یافته که نرخ سود آن ها نیز مطابق با واقعیات اقتصاد کشور نبوده است.
به خاطر همین مسئله است که اخیراً یکی از رویکردهای جدید بانک مرکزی «هدایت اعتبار» در نظام بانکی است تا به این وسیله، از رشد نقدینگی به عنوان اهرمی برای طرح های توسعه ای کشور (که می تواند مسکن هم جزو آن باشد) استفاده شود.
صاحب خانه
چرخ تامین مالی مسکن بر مدار سابق می چرخد
واقعیت این است که تاکنون، نظام تامین مالی مسکن در ایران به شیوه سنتی طراحی و اجرا شده است. به این معنا که تامین مالی در این حوزه، عمدتاً مبتنی بر وام بوده و آن هم از مسیر وثیقه گذاری (که جزو ابتدایی ترین شیوه های وام دهی است).
در گوشه و کنار هم رد پای برخی روش های دیگر مانند صندوق زمین و ساختمان و پیش فروش ساختمان دیده می شود که البته اولی بدلیل نوسان نرخ ارز و دومی به دلیل معلق ماندن قانون پیش فروش ساختمان عملاً تاکنون نتوانسته اند آن چنان که باید در بازار مسکن جدی گرفته و توسعه داده شوند.
با این حال، در سایر کشورهای دنیا، مدت هاست از ابزارهای نوین تامین مالی مسکن مانند بازار سرمایه استفاده می شود. اوراق رهنی مسکن از جمله این ابزارهاست که توان تسهیلات دهی بانک ها برای تامین مسکن را چند برابر می کند. هر چند بکارگیری این ابزارها هم ملاحظات فنی و اقتصادی دارد، اما انتظار می رود در شرایطی که نرخ ارز و نیز بازار پول و نظام بانکی در حال اصلاح واقعی است، سیاستگذاران بخش مسکن از این رویدادها عقب نمانند.
دیدگاهتان را بنویسید