از جغرافیای خانوارهای فاقد مسکن ملکی و در عین حال، متقاضی تسهیلات حمایتی برای خانه‌‌‌دار شدن حاکی است، بیشترین جمعیت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به ترتیب در 5 استان تهران، فارس، خراسان رضوی، اصفهان و خوزستان ساکن هستند؛ نقاطی که سهم زیادی از این خانوارها در آن، در 4 کلان‌شهر تهران، شیراز، مشهد، اصفهان و اهواز ساکن هستند و لازم است سیاست‌‌‌های حمایتی، به جای پایه‌‌‌ریزی در بیرون این کلان‌شهرها، تا حد امکان در درون‌–شهر مادر محل سکونت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها- انجام شود.

طی 2سال گذشته از اجرای برنامه سالانه «ساخت یک میلیون مسکن دولتی برای خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها»، اندکی بیش‌‌‌از یک‌سوم از 5میلیون خانوار فاقد مسکن، در نقش پیش‌‌‌خریدار قطعی این خانه‌‌‌ها، وارد طرح دولت شدند به این معنا که یک میلیون و 846‌هزار خانوار از کل ثبت‌‌‌نام‌‌‌‌کننده‌‌‌ها، برای پرداخت آورده‌‌‌نقدی افتتاح حساب کردند. سهم پایین «تقاضای قطعی مسکن دولتی» در مقایسه با حجم بالای «تقاضای مشمول خانه‌‌‌اول» می‌تواند ناشی از «مطلوب نبودن برنامه نزد خانوارها» یا «ناتوانی مالی برای پیش‌‌‌پرداخت» یا هر دو با هم باشد.

هر چند در گزارش‌‌‌های رسمی، آمار دقیق و مشخصی از تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت در قالب برنامه مسکن دولتی برای پیش‌‌‌فروش به این 1.8 میلیون خانوار پیش‌‌‌خریدار قطعی وجود ندارد اما از یک‌‌‌طرف برخی گزارش‌‌‌های شبکه بانکی درباره تعداد تسهیلات ساخت اختصاص داده‌‌‌شده به مسکن دولتی از ساخت یا شروع به ساخت حدود 500 تا 700‌هزار واحد خبر می‌‌‌دهد و از سوی دیگر، آمار رسمی «تعداد واحد مسکونی قابل ساخت روی زمین‌‌‌های 99 ساله تامین‌‌‌شده تا این لحظه» از قابلیت ساخت و تامین یک میلیون واحد مسکونی در شهرهای 31 استان حکایت دارد. به این ترتیب، مشخص می‌شود «تامین از تقاضا» تا این لحظه عقب است.

البته در گزارشی که پیش‌تر متولی مسکن درباره این برنامه منتشر کرده بود، آمار «تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت در بافت فرسوده و واحدهایی که توسط برخی نهادها در حال ساخت است» نیز در کنار این یک میلیون واحد مسکونی که زمین 99ساله برای آن تامین شده، قرار داده است اما از آنجا که این دو گروه ساخت مسکن به شکل مستقیم «تحت حمایت» قرار نمی‌‌‌گیرند و واحدهای آنها با «قیمت بازار» و بدون «تسهیلات یارانه‌‌‌ای» احداث می‌شود، احتمال اصابت آنها به «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» پایین است ضمن آنکه، تضمینی برای «فروش و عرضه به موقع» این دو گروه واحد مسکونی (واحدهایی که غیر از زمین‌‌‌های 99ساله احداث می‌شود) به خانوارهایی که ثبت‌‌‌‌‌‌نام کرده‌‌‌اند وجود ندارد.

4 جای خالی در برنامه «مسکن حمایتی تا 1404»

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از روندی که طی 2 سال گذشته در برنامه مسکن‌‌‌دولتی اجرایی شد و همچنین بخش‌‌‌هایی از برنامه که برای 2 سال منتهی به پایان 1404، در نظر گرفته شده است، نشان می‌‌‌دهد، 4 جای خالی یا به عبارتی نقطه‌‌‌ضعف در نقشه عملیاتی مصوب برای پاسخگویی به نیاز مسکن خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها وجود دارد. نقطه‌‌‌ضعف اول، «وجود 800‌هزار خانوار متقاضی قطعی و پای‌‌‌کار» برای بهره‌‌‌مند شدن از مسکن دولتی است که زمین 99ساله برای ساخت واحد به این تعداد تامین نشده است. به عبارتی، یک ناترازی بین متقاضیان مسکن 99 ساله و واحدمسکونی 99ساله قابل ساخت براساس ظرفیت زمین وجود دارد. هر چند در اینکه «آیا تامین مسکن لازم است با اختصاص زمین 99ساله در بیرون از شهرهای اصلی صورت بگیرد یا از طریق سیاست‌‌‌هایی در داخل شهرها روی زمین‌‌‌های ملکی اشخاص محقق شود»، ممکن است نیازمند بحث و بررسی مجدد در دولت جدید باشد.

نقطه‌‌‌ضعف دوم که شاید اهمیت آن دست‌‌‌کمی از اولی نداشته باشد، «ابهام در برنامه 2 سال آینده نسبت به تقاضای انباشت خانه‌‌‌اول» است. در این برنامه پیش‌بینی شده است سالانه 200‌هزار مسکن ملکی برای کم‌‌‌درآمدها ساخته شود و 75‌هزار واحد مسکونی اجاره‌‌‌ای نیز در هر سال برای این گروه از خانوارها احداث شود.

این دو رقم تقریبا معادل «تقاضای جدید سالانه برای مسکن حمایتی» است که به واسطه حجم ازدواج‌‌‌ها در هر سال قابل برآورد است؛ سالانه حدود 500‌هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که به معنی تقاضای جدید مسکن است و از آنجا که حدود نیمی از خانوارها در فقر مسکن قرار دارند، برآورد می‌شود حداقل 200‌ تا 250‌هزار خانوار در هر سال، مخاطب سیاست «مسکن حمایتی» باشد. به این ترتیب، از آنجا که طی 2 سال گذشته 5 میلیون خانه‌‌‌اولی در کشور برای مسکن حمایتی ثبت‌‌‌نام کردند و فقط 1.8 میلیون از آنها وارد طرح دولت سیزدهم شدند، لازم است برای 3.2 میلیون خانه‌‌‌اولی موجود یا همان تقاضای انباشت، در کنار تقاضای جدید دو سال آینده، برنامه‌‌‌ریزی شود. این یعنی، برنامه‌‌‌ریزی برای مسکن‌‌‌حمایتی به تیراژ حداقل 1.5 میلیون خانوار در هر یک از سال‌‌‌های پیش‌‌‌رو تا بتواند «تقاضای انباشت و تقاضای جدید» را توام پوشش دهد. اما ظرفیت تعریف شده در برنامه برای 2سال پیش‌‌‌رو، تقریبا کفاف تقاضای آتی را می‌‌‌دهد نه تقاضای انباشت.

نقطه ضعف سوم که آن هم اهمیت کلیدی دارد، «تیراژ ضعیف برای مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای» است. در این برنامه ساخت سالانه 75‌هزار مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای برای امسال و سال آینده در نظر گرفته شده است. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به «ناتوانی حداقل 4 دهک اول جامعه از پرداخت قسط وام مسکن» و «سهم پایین زوج‌‌‌های جدید در بازار خرید مسکن و شیفت اغلب آنها به بازار اجاره» در سال‌‌‌های اخیر، معتقدند «مسکن‌‌‌اجاره‌‌‌ای» در برنامه‌‌‌ مسکن‌‌‌حمایتی باید وزن 70‌درصد در برابر «مسکن ملکی» داشته باشد به این معنا که دو سوم از هر نوع سیاست‌‌‌ ساخت و یارانه مسکن به «مسکن اجاره‌‌‌ای» اختصاص یابد. اما در این برنامه نسبت‌‌‌ها برعکس است؛ 200‌هزار مسکن ملکی حمایتی در برابر 75‌هزار مسکن اجاره‌‌‌ای در هر سال.

نقطه ضعف چهارم نیز متوجه بازار مسکن تهران است. در استان تهران 550‌هزار خانوار فاقد مسکن ملکی –خانه اولی اجاره‌‌‌نشین- در طرح مسکن دولتی در این 2سال ثبت‌نام کردند اما فقط 165‌هزار نفر از آنها «پای‌‌‌کار» آمدند و به پیش‌‌‌خریدار قطعی تبدیل شدند. علت عمده می‌تواند، عدم‌رضایت خانوارها از جانمایی واحدها باشد که عمدتا در شهرهای جدید اطراف پایتخت بوده است.

محرز است بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن حمایتی در استان تهران، ساکن کلان‌شهر تهران هستند و با توجه به ظرفیت قابل‌توجهی که در بازار مسکن تهران «در بافت‌‌‌فرسوده از بابت نوسازی قطعات فرسوده» و در داخل بازار از بابت «واحدهای بلااستفاده» وجود دارد، در صورتی که برنامه دولت به سمت «تامین از ظرفیت‌‌‌های موجود به جای تولید مسکن در بیرون تهران» بازطراحی شود، امکان تامین فراهم خواهد شد. ضمن آنکه، تیراژ در نظرگرفته برای مسکن حمایتی استان تهران، 31‌هزار واحد ملکی و فقط 20‌هزار واحد اجاره‌‌‌ای در سال است که با «فقر مسکن 70 درصدی» -70‌درصد جمعیت ساکن تهران در فقر مسکن قرار دارد به این معنا که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانواری تهرانی حداقل 50‌درصد است- و سطح بالای قیمت آپارتمان در پایتخت، لازم است ظرفیت مسکن حمایتی برای این استان افزایش یابد.

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که با عنوان نقشه مرجع مسکن حمایتی در 18 تیر ماه امسال منتشر کرد، الگوی جهانی تامین مسکن حمایتی و سیاست‌‌‌های مناسب برای آن را براساس تجربه فرانسه، بررسی کرده بود. در آن الگو، مشخص شد 40‌درصد از مستاجرهای فرانسوی از سیاست‌‌‌های مسکن حمایتی استیجار نفع می‌‌‌برند و این بیانگر «ضرورت چرخش سیاست‌‌‌های مسکن حمایتی در ایران از مسکن ملکی به مسکن اجاره‌‌‌ای» است.