کاهش بی‌‌سابقه قیمت جهانی مسکن

بازارهای کار پررونق و محرک‌‌های اقتصادی کرونا به این معنی است که بسیاری از خانوارها در وضعیت مالی مناسبی هستند، گرچه تورم بر درآمدهای واقعی اثرگذار بوده است.

شارون زولنر، اقتصاددان ارشد گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند (ANZ) می‌گوید تا زمانی که نرخ بیکاری پایین بماند، نرخ‌‌های بهره باید برای اکثریت خانوارها قابل مدیریت باشد؛ فروشنده‌های زیادی نخواهید داشت که مجبور باشند هر پیشنهادی را که در آن روز به آنها داده می‌شود بپذیرند با این حال، تاثیر کاهش رشد بازارها همچنان محسوس خواهد بود.

در نیوزیلند، که قیمت مسکن در طول ۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ حدود ۴۵ درصد افزایش یافت، میانگین قیمت مسکن در ژوئن حدود ۸ درصد نسبت به بالاترین قیمت خود در ماه نوامبر ۲۰۲۱ (۹۲۵ هزار دلار نیوزیلند) کاهش یافت. این تغییر پس از آن اتفاق افتاد که بانک مرکزی نیوزیلند از اکتبر شروع به افزایش نرخ بهره معیار کرد و وام‌دهندگان قوانین را تشدید کردند.

کاهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن آمریکا

افزایش نرخ وام مسکن و تورم باعث شده است تقاضای مسکن در آمریکا در ماه ژوئن به‌شدت کاهش یابد و قیمت‌ها کاهش پیدا کند. بر اساس گزارش بلک نایت، که یک شرکت خدمات مالی آمریکایی است، قیمت مسکن همچنان بالاتر از یک سال قبل است، اما قیمت‌‌ها با سرعت بالایی در ژوئن کاهش یافته است. نرخ سالانه افزایش قیمت با ۲ درصد کاهش از ۳/ ۱۹ درصد به ۳/ ۱۷ درصد رسیده است.

طبق جدیدترین گزارش سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی از بازار مسکن آمریکا، با وجود عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، روند افزایش قیمت همچنان ادامه دارد.

بازار مسکن سال‌هاست که با کمبود شدید مواجه بوده است. از طرفی تقاضای شدید برای مسکن در طول همه‌‌گیری کرونا، این کمبود را تشدید کرده است. حتی زمانی که قیمت مسکن در رکود ۲۰۰۹-۲۰۰۷ به‌شدت سقوط کرد، بیشترین کاهش ماهانه ۱۹/ ۱ درصد بود. با توجه به قوی‌‌تر شدن بازار مسکن، انتظار نمی‌‌رود قیمت‌‌ها در سطح ملی کاهش پیدا کند، اما افزایش نرخ وام مسکن اثر خود را خواهد گذاشت.

طبق این گزارش متوسط ۳۰ ساله نرخ وام مسکن در ژوئن ۲۰۲۲ از ۶ درصد عبور کرد. ولی از آن زمان به محدوده کمتر از ۵ درصد کاهش یافته است، اما هنوز به‌طور قابل توجهی بالاتر از نرخ‌‌های محدوده ۳ درصدی است که در ابتدای سال جاری بوده است.

بن گرابوسکه، رئیس گروه تجزیه و تحلیل بلک نایت، می‌گوید کاهش قیمت‌‌ها در ۵۰ بازار برتر در سطح کلان‌شهرها، به‌طور گسترده‌‌ای اتفاق افتاده است، به‌طوری‌‌که برخی از مناطق کاهش آشکارتری را تجربه کرده‌‌اند. در واقع، ۲۵ درصد از بازارهای اصلی ایالات متحده شاهد کاهش تا ۳درصدی رشد در ماه ژوئن بودند و چهار بازار شاهد کاهش ۴ درصدی یا بیشتر در این ماه بوده‌‌اند. با این حال، در حالی که این شدیدترین کاهش ثبت‌شده در سطح ملی بوده است، بازار باید ۶ ماه دیگر شاهد این نوع کاهش باشد تا رشد قیمت به میانگین بلندمدت بازگردد.

بن گرابوسکه تاکید می‌کند که حدود ۵ ماه طول می‌‌کشد تا تاثیرات نرخ بهره به‌طور کامل در قیمت مسکن منعکس شود.

براساس این گزارش، بازارهایی که شدیدترین کاهش را داشته‌‌اند، بازارهایی هستند که قبلا بالاترین قیمت‌‌ها را ثبت کرده بودند.

میانگین ارزش مسکن در سن خوزه کالیفرنیا، در دو ماه گذشته ۱/ ۵ درصد کاهش یافته است، که بیشترین کاهش در میان بازارهای بزرگ است، به‌طوری‌که قیمت‌‌ها را ۷۵ هزار دلار کاهش داده است. در سیاتل، قیمت‌‌ها در دو ماه گذشته ۸/ ۳ درصد معادل ۳۰ هزار دلار کاهش یافته است. سان‌فرانسیسکو، سن دیگو و دنور نیز با کاهش قیمت مواجه بوده‌‌اند.

به گزارش بلک نایت، کاهش قیمت‌‌ها همزمان با جهش شدید در عرضه خانه‌های فروشی است که طی دو ماه گذشته ۲۲ درصد افزایش یافته است.

با این حال، موجودی هنوز ۵۴ درصد کمتر از سطح ۲۰۱۹-۲۰۱۷ است.

گرابوسکه معتقد است با کمبود بیش از ۷۰۰‌ هزار خانه فروشی، بیش از یک سال طول می‌‌کشد تا سطح موجودی به‌طور کامل به حالت عادی بازگردد. سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی معتقد است کاهش قیمت‌‌ها به اندازه دوران رکود بزرگ روی صاحب‌خانه‌های متوسط تاثیر نمی‌گذارد، زیرا امروزه صاحبان خانه دارای دارایی بسیار بیشتری هستند. ضمانت‌‌های قوی و روند چند ساله افزایش قیمت سبب شده سطوح دارایی مسکن به بالاترین حد خود برسد.

با وجود این تقاضای بالا در بازار می‌تواند برای برخی مشکل ایجاد کند. حدود ۱۰‌درصد از املاک رهنی در سال گذشته خریداری شده است، بنابراین کاهش قیمت می‌تواند باعث کاهش ارزش دارایی وام‌‌گیرندگان شود.

واکنش فروشندگان مسکن آمریکا

درست یک روز پس از اینکه فدرال رزرو نرخ بهره را افزایش داد، نرخ‌‌های وام مسکن در آمریکا با کاهش شدیدی مواجه شده است.

براساس گزارشی از خبرگزاری سی‌‌ان‌‌بی‌‌سی، پس از آخرین افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو که چهارشنبه گذشته اعلام شد، میانگین نرخ وام مسکن آمریکا از ۵۴/ ۵ به ۲۲/ ۵ درصد کاهش یافت. این نرخ روز جمعه کاهش بیشتری را هم تجربه کرده و به ۱۳/ ۵ درصد رسیده است.

نرخ وام مسکن در روزهای گذشته قبل از برگزاری جلسه فدرال رزرو تغییر چندانی نداشت، ولی نسبت به نرخ ۶ درصد در اوایل ماه ژوئن به آرامی شروع به کاهش کرده بود.

این کاهش پس از انتشار گزارش تولید ناخالص داخلی اداره تجزیه و تحلیل اقتصادی آمریکا اتفاق افتاد که نشان داد اقتصاد ایالات متحده برای دومین سه ماهه متوالی با کاهش رشد مواجه شده است. کاهش رشد تولید ناخالص داخلی از نشانه‌های پذیرفته‌شده رکود است. براساس برآوردهای قبلی، تولید ناخالص داخلی کاهش سالانه ۹/ ۰ درصدی را تجربه کرده است.

این درحالی است که اقتصاددانان شرکت‌‌کننده در نظرسنجی داوجونز انتظار رشد ۳/ ۰ درصدی داشتند. پس از انتشار این خبر، سرمایه‌‌گذاران با عجله به سمت امنیت نسبی بازار اوراق هجوم بردند که کاهش بازدهی را به دنبال داشت.

نرخ‌‌های وام مسکن از بازدهی اوراق خزانه‌‌داری ۱۰ساله ایالات‌متحده پیروی می‌کنند. متیو گراهام مدیر اجرایی وب‌‌سایت مورتگیج نیوز دیلی، می‌گوید: «این یک افت فوق‌العاده سریع است! شاید جالب‌‌تر این واقعیت باشد که نرخ‌‌های وام مسکن سریع‌‌تر از بازدهی خزانه‌‌داری کاهش یافته است.

این اتفاق معمولا برعکس است، زیرا سرمایه‌‌گذاران ابتدا به سراغ ابتدایی‌‌ترین اوراق قرضه بدون ریسک می‌روند. گراهام در ادامه می‌گوید که تغییر در نرخ‌‌ها در ماه گذشته باعث ایجاد شرایطی شده است که سرمایه‌‌گذاران به‌شدت ترجیح می‌‌دادند وام مسکن با نرخ‌‌های پایین قبلی را حفظ کنند. به نوعی، سرمایه‌‌گذاران وام مسکن در تلاش هستند تا از بازی جلوتر باشند. اگر آنها وام‌‌های مسکن را با نرخ بالاتری نگه دارند، در صورتی‌‌که شرایط وام تغییر کند، ضرر خواهند کرد.

اکنون سوال این است که آیا بازار در محدوده جدیدی قرار دارد و نرخ‌‌ها در همان جایی که هستند ثابت خواهند شد. گراهام هشدار می‌دهد که اگر مسیر نرخ‌‌ها تغییر کند، نوسانات می‌تواند به همان اندازه بزرگ باشد که در جهت دیگر حرکت می‌کند. او همچنین خاطرنشان می‌کند که اگر داده‌های اقتصادی ناامیدکننده و تورم تعدیل شود، نرخ وام مسکن می‌تواند حتی بیشتر کاهش یابد.

در حال حاضر، به نظر می‌‌رسد نرخ‌‌های پایین‌‌تر تاثیری جزئی بر خریداران بالقوه مسکن داشته باشد. شرکت مشاورین املاک «ردفین» به تازگی گزارش داده است که در ماه گذشته شاهد افزایش جزئی در جست‌وجوها برای خانه بوده است، زیرا نرخ‌‌ها نسبت به سطح بالای اخیر خود کاهش داشته‌اند.

«داریل فیرودر» اقتصاددان ارشد شرکت ردفین می‌گوید به‌‌نظر می‌‌رسد با کاهش تقاضا بازار مسکن درحال رسیدن به یک تعادل است. به گفته او ممکن است هنوز درباره تورم و افزایش نرخ بهره از سوی فدرال رزرو با شگفتی‌‌هایی مواجه باشیم، اما درحال حاضر کاهش در نرخ‌‌های وام مسکن باعث آرامش خریدارانی شده است که از افزایش نرخ در ماه گذشته دچار مشکل شده بودند.

با این حال، افزایش علاقه خریداران، به انعقاد قراردادهای جدید و فروش بیشتر تبدیل نشده است. عرضه خانه‌های فروشی به آرامی در حال افزایش است و گزارش‌هایی از کاهش بیشتر قیمت‌‌های درخواستی توسط فروشندگان وجود دارد.