گره نوسازی بافت‌های فرسوده کور شد

به گزارش مجله خبری مسکن کیان به نقل از  تجارت‌نیوز، قفل‌‌گشای جریان نوسازی بافت‌های فرسوده شهری شناسایی شد.

دنیای اقتصاد نوشت، بررسی‌‌ها درباره عوامل شکست سیاست‌های نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های اخیر تاکنون، از ابطال جواز سرمایه‌‌ربایی از تهران قدیم و هسته میانی سایر شهرها با کلید «تراکم» به عنوان اصلی‌‌ترین پایه طرح انتقال پایگاه خانه‌‌سازی از مناطق اشباع از آپارتمان به مناطق پرتقاضا و مواجه با کمبود عرضه خبر می‌دهد.این در حالی است که یافته‌ها حاکی است: جواز سرمایه‌‌ربایی از تهران قدیم در کنار کارنامه مردودی وام نوسازی بافت‌‌ فرسوده، منجر به قرار گرفتن طرح انتقال پایگاه خانه‌‌سازی در پایتخت و سایر شهرها، در دستور کار سیاستگذار مسکن شده است.

بررسی‌‌های انجام شده نشان می‌دهد در کنار یک فرش قرمز فیک و ناکارآمد که طی سال‌های اخیر، به عنوان مسیر اصلی نوسازی بافت‌های فرسوده معرفی شده بود، یک مجرای اصلی برای تامین مسکن در هسته‌های میانی و درونی شهرها وجود دارد که تاکنون مورد غفلت واقع شده و از مهم‌ترین دلایل عدم جذابیت این مناطق برای سرمایه‌‌گذاران ساختمانی است.

کارنامه مردودی وام نوسازی مسکن

نتایج مطالعات انجام شده نشان می‌دهد در حالی سیاستگذار مسکن، در همه سال‌های گذشته تاکنون با اعمال برنامه ناکارآمد پرداخت وام نوسازی به متقاضیان ساخت‌وساز در بافت فرسوده عملا یک مسیر انحرافی را در این زمینه در پیش گرفته بوده است که از سوی دیگر جواز سرمایه‌‌ربایی از تهران قدیم به سمت مناطق اشباع از ساخت‌و‌ساز نیز به صورت مستمر صادر ‌شده است.اگرچه تامین مالی سازنده‌ها و متقاضیان نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده یکی از پایه‌های اصلی جریان نوسازی در هسته‌های درونی و میانی شهرهاست، اما شکل ناکارآمد این وام از یک سو و مشخصات ویژه سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در این مناطق عملا منجر به ثبت کارنامه مردودی برای وام نوسازی شده است.

به گونه‌‌ای که هم‌‌اکنون وضعیت تولید و عرضه مسکن در جبهه اصلی سرمایه‌‌گذاری ساختمانی، بحرانی است. بافت‌های فرسوده شهری بنا به سه علت مهم در حکم جبهه اصلی سرمایه‌‌گذاری ساختمانی هستند.در وهله اول این مناطق، محلاتی هستند که امکان ساخت مسکن ارزان‌‌قیمت برای تامین نیاز متقاضیان مصرفی به واحدهای مسکونی در آنها فراهم است و همواره از سوی این گروه از متقاضیان مورد استقبال بوده‌‌اند؛ ضمن آنکه این مناطق در واقع تشکیل‌دهنده تهران‌‌قدیم هستند که تراکم و سهم قابل توجهی از جمعیت شهرها را در خود جای داده‌‌اند.از سوی دیگر به دلیل قدمت واحدهای مسکونی و سایر بناها و روبناهای شهری در این محله‌ها، به لحاظ افزایش ضریب ایمنی سکونت شهروندان، این مناطق و واحدهای مسکونی موجود در آنها باید سریعا نوسازی شوند.

در وهله سوم، همزمان با اوج گرفتن جهش قیمت مسکن به‌ویژه از سال ۹۸ به بعد، این مناطق به محل و مقصد جدید جست‌وجوی متقاضیان مصرفی مسکن که پیش از این متقاضی مسکن در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی تهران بودند تبدیل شد و گروه قابل توجهی از این گروه متقاضیان مسکن به این مناطق هدایت شدند.

علت عدم پیشرفت پروژه نوسازی بافت‌های فرسوده چیست؟

با وجود وضعیت ویژه و موقعیت مهمی که مناطق واقع در بافت‌های فرسوده شهری دارند اما روند نوسازی و تامین مسکن در این محله‌ها وضعیت خوبی ندارد.

یک علت مهم و ریشه‌‌ای مربوط به این موضوع آن است که در همه سال‌های گذشته تاکنون، سیاستگذار مسکن به تعبیر و استنباط خود، پرداخت وام نوسازی را به عنوان محرک اصلی جریان نوسازی تلقی کرده و از سایر جنبه‌های مهم دیگر که می‌تواند منجر به ایجاد انگیزه در سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی برای ورود به عرضه نوسازی این محله‌ها شود، غفلت کرده است.

این در حالی است که کارنامه مردودی وام نوسازی در تسریع جریان تامین مسکن در بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد عملا این سیاست شکست خورده و با درهای بسته مواجه شده است.آمارهای رسمی نشان می‌دهد در سه سال گذشته به‌طور میانگین در هر سال تنها حول و حوش ۱۰ هزار واحد مسکونی در کشور با استفاده از وام نوسازی ساخته شده است؛ این در حالی است که این میزان باید دست‌‌کم و براساس تیراژ کل ساخت مسکن در کشور سالانه حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی یعنی معادل حدود ۲۰ درصد از کل ساخت‌وسازها در شهرها ‌‌بود.آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در سال ۹۷ مجموعا حدود ۶۰ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده کشور ساخته شد که از این میزان تنها حدود ۱۱ هزار و۵۰۰ واحد وام نوسازی دریافت کرده بودند.

در سال ۹۸ نیز از مجموع ۴۷ هزار واحد مسکونی نوسازی‌شده در محله‌ها و مناطق فرسوده شهری تنها حدود ۱۱ هزار و۲۵۰ واحد مسکونی با وام نوسازی ساخته شد.این میزان در سال ۹۹ معادل نوسازی تنها ۸ هزار واحد مسکونی با وام نوسازی از مجموع حدود ۵۰ هزار واحد نوسازی‌شده در بافت‌های فرسوده کشور است.

این آمارها نشان می‌دهد در کنار این موضوع که تیراژ ساخت و نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده، بسیار کمتر از آن چیزی است که باید هر سال و مطابق با تکالیف قانونی و ضرورت‌‌های موجود نوسازی شود، وام نوسازی عملا نقش قابل توجهی در همین میزان ساخت‌وسازهای انجام‌شده در محله‌های فرسوده شهری نداشته است.در واقع و در شرایطی که سیاستگذار مسکن در سال‌های گذشته تاکنون از ابزار وام نوسازی به عنوان قفل‌‌گشای جریان نوسازی و عامل محرک تامین مسکن در این مناطق، یاد می‌کرد اما واقعیت‌‌ها نشان می‌دهد قفل نوسازی مسکن با وام بازگشایی نشده است.

قفل بزرگ‌تر از تامین مالی

بررسی‌‌ها درباره موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده در شهرهای کشور حاکی از آن است که قفل بزرگ‌تری نسبت به تامین مالی با استفاده از وام، در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده قرار دارد.در واقع اگر‌چه موضوع تامین مالی درست و حمایت‌‌های دولتی بجا در این زمینه یکی از الزامات تسریع در فرآیند و جریان نوسازی است اما موضوع وام و منابع مالی همه ماجرا نیست.

بلکه قفلی بزرگ‌تر از وام در مسیر جریان نوسازی قرار دارد که لازم است بازگشایی آن در اولویت قرار بگیرد. این قفل در واقع مربوط به عدم تامین حاشیه سود منطقی ناشی از سرمایه‌‌گذاری در بافت‌های فرسوده برای سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی است.ماجرا از این قرار است که در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران و سایر شهرها برخی محدودیت‌‌ها در راستای اعمال برخی قوانین و ضوابط شهرسازی، انگیزه سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی را برای ورود به این مناطق کاهش داده و در مقابل عطش آنها را برای فعالیت در مناطق غیرفرسوده شهر و اشباع از ساخت‌وساز افزایش داده است.در بافت فرسوده تهران و سایر شهرها با توجه به محدودیت تراکم و پارکینگ، سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی چندان اشتیاقی به ورود به این محله‌ها برای نوسازی ندارند.

چرا که حاشیه سود مورد انتظار آنها از ساخت‌وساز اغلب تامین نمی‌شود؛ در واقع امکان اجرای فرمول مشارکت ساختمانی برای کسب حاشیه سود منطقی و مورد انتظار سازنده‌ها که قابل رقابت با ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری در مناطق شمال شهر باشد، وجود ندارد.به عنوان مثال در شهر تهران، سازنده‌ها در مناطق معمولی و غیربافت فرسوده حداقل می‌توانند برای ساخت ۴ طبقه جواز ساخت دریافت کنند در حالی که این میزان در بافت‌های فرسوده و برای پلاک‌‌های ریزمتراژ معادل ۳ طبقه است.

این در حالی است که مطابق با ضوابط شهرسازی دست‌‌کم باید برای نیمی از واحدهای ساخته‌شده در این مناطق پارکینگ تامین شود.در کنار این موضوع، امکان دریافت تراکم بالای ساختمانی برای ساخت تعداد طبقات بیشتر در مناطق اشباع از آپارتمان برای سرمایه‌‌گذاران فراهم است. این دو عامل در کنار هم منجر به صدور جواز سرمایه‌‌ربایی از بافت فرسوده به سمت مناطق شمالی و اشباع از آپارتمان شده است.در واقع به عنوان مانعی در مسیر ورود سرمایه به بافت‌های فرسوده عمل کرده و این سرمایه‌ها را به سمت مناطق شمالی هدایت کرده است.

سند آماری از سرمایه‌‌ربایی شهری

در یک مطالعه انجام شده از سوی فردین یزدانی، کارشناس مسکن و تیم همراه وی، سندی آماری از سرمایه‌‌ربایی شهری از بافت فرسوده به سمت مناطق اشباع از آپارتمان‌‌های مسکونی ارائه شده است.براساس آمارهای ارائه شده در این پژوهش، از سال ۸۹ تا سال ۹۸ در حالی که در ۵ منطقه اول شهر تهران به‌طور متوسط در هر سال در هر منطقه با اعطای مجوز تراکم اضافه، ۴۵ هزار واحد مسکونی ساخته شده است، این میزان برای مناطق ۹ تا ۲۱ شهر تهران (تهران قدیم)، حول و حوش ۱۴ هزار واحد بوده است.

این موضوع نشان می‌دهد مجوز تراکمی که براساس تعداد واحد اضافه به مناطق اشباع از آپارتمان داده شده است ۳ برابر مناطق جنوبی و پرتقاضا بوده است.اعطای جواز تراکم اضافی در مقیاس قابل توجه به مناطق شمال شهر در کنار محدودیت اعطای تراکم در بافت‌های فرسوده و مناطق جنوبی منجر به عقب‌ماندگی عرضه در مقایسه با تقاضای مسکن در مناطق پرتقاضای تهران شده است.

همه اینها باعث شده است که در این سال‌ها، ۴۱ درصد از کل پروانه‌های ساختمانی شهر تهران تنها در ۵ منطقه اول شهر صادر شود در حالی که سهم ۱۲ منطقه جنوبی تهران از کل ساخت‌وسازها تنها ۳۶ درصد بوده است.علاوه بر اینکه تعداد این مناطق بیش از دو برابر مناطق نیمه شمالی تهران است، به دلیل تراکم بالاتر جمعیتی، نیاز به مسکن و تقاضای مسکن در این مناطق نیز بیشتر از ۵ منطقه اول شهر است. اما عملا جریان ساخت و عرضه مسکن در این مناطق بسیار کمتر و محدودتر از مناطق شمالی تهران است.

حاشیه سود کمتر در قطب تقاضای مسکن

این در حالی است که حاشیه سود سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی در مناطق جنوبی و پرتقاضای پایتخت که در واقع قطب تقاضای مصرفی تهران محسوب می‌شوند، با فاصله محسوس کمتر از حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در مناطق نیمه شمالی تهران است.

برآوردها نشان می‌دهد به‌طور متوسط حاشیه سود سازنده‌ها در مناطق شمال شهر حدود ۳۷ درصد و در مناطق جنوبی ۲۸ درصد است.همه این آمارها نشان می‌دهد آنچه طی همه سال‌های گذشته تاکنون به عنوان حلقه مفقوده نوسازی بافت‌های فرسوده باید مورد توجه قرار می‌گرفته با غفلت سیاستگذار مسکن مواجه شده است و در مقابل یک فرش قرمز فیک به نام وام نوسازی به جای تدبیر اصلی و کانال‌‌سازی موثر برای تسریع فرآیند نوسازی گسترده شده است.

طرح اصلاحی در دستور کار

اما شواهد نشان می‌دهد طرح انتقال پایگاه خانه‌‌سازی به تازگی در دستور کار دولت و متولی مسکن و شهرسازی قرار گرفته است.ظاهرا در شهر تهران مجوزی در کمیسیون ماده ۵ مصوب شده است که براساس آن تراکم ساختمانی بر روی اراضی ریزمتراژ به میزان یک طبقه افزایش یابد و از این طریق مشوق مناسبی برای جذب سرمایه‌‌گذار و سازنده به این مناطق ایجاد شود. ضمن آنکه با این اقدام تمایل مالکان واحدهای فرسوده به مشارکت نیز افزایش خواهد یافت.اخیرا نیز شنیده‌ها حاکی از آن است که دولت یک بسته تشویقی شهرسازانه برای ترغیب سازنده‌ها و سرمایه‌‌گذاران ساختمانی به ورود به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده طراحی کرده و در نوبت تصویب قرار داده است.یافته‌ها  نشان می‌دهد تکیه اصلی این بسته تشویقی شهرسازانه نیز چیزی جز اصلاح ضوابط تراکم و پارکینگ برای ساخت‌و‌سازدر بافت فرسوده نیست.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد این تغییر رویه و ابطال مجوز سرمایه‌‌ربایی از تهران قدیم به سمت مناطق شمالی و اشباع از آپارتمان می‌تواند به نفع مناطق مستعد و دارای ظرفیت برای ساخت‌وساز باشد.این مناطق اتفاقا کانون اصلی تقاضای مسکن هستند که طی همه سال‌های گذشته تاکنون به دلیل عدم توجه به مسائل اصلی و کلیدی، با عدم عرضه متناسب با میزان تقاضا رو‌به‌رو بوده‌‌اند.

در صورتی که ضوابط شهرسازی همچون الزامات و محدودیت‌‌های تراکم و تامین پارکینگ در این مناطق اصلاح شود به نظر می‌‌رسد که می‌تواند جریان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در شهر را که به جریانی وارونه تبدیل شده بود به مسیر اصلی وارد کند و این جریان را اصلاح کند.یعنی بخش قابل توجهی از سرمایه‌های ساختمانی را که به سمت مناطق اشباع از آپارتمان هدایت شده است به مناطق مواجه با کمبود عرضه متناسب با نیاز مصرفی‌‌ترین تقاضای مسکن، وارد کند.