عبرت چینی مسکن ملی

به گزارش مجله خبری مسکن کیانبه نقل از فردای اقتصاد: از بیش از دو دهه پیش، چینی‌ها در واکنش به گرانی مسکن و کمبود ملک شروع به ساخت‌وسازهای گسترده و افزایش عرضه کردند. اتفاقی که نه تنها باعث نشد قیمت مسکن در پرجمعیت‌ترین کشور دنیا کنترل شود بلکه خود زنجیره‌ای از مشکلات را ایجاد کرد. خالی بودن ۶۵ میلیون خانه، ساخت خانه‌های بی‌کیفیت و شهرهای جدید بی‌امکانات و حالا هم در آستانه سقوط قرار گرفتن بخشی که بیش از یک چهارم اقتصاد چین به آن وابسته است، تنها بخشی از مشکلاتی هستند که ساخت خانه‌های دولتی ارزان برای اژدهای زرد ایجاد کرده است.

ساخت مسکن ارزان

در دوره‌ای که مائو رهبر چین بود، مالکیت خصوصی معنایی نداشت و همه خانه ها متعلق به دولت بود و مردم هم اجاره‌نشینان او. نرخ اجاره‌بها در چین کمونیستی بسیار پایین بود، در حدی پایین که رقم دریافتی نه تنها اجازه ساخت‌وساز جدید نمی داد بلکه حتی کفاف هزینه بازسازی خانه‌ها را هم نمی‌داد. نتیجه این اتفاق کمبود شدید خانه در چین، رواج خانه‌های اشتراکی و البته فرسودگی و کهنگی خانه‌ها بود.

بحران مسکن دولت چین پسامائویی را بر آن داشت تا ابرپروژه‌ای به قدمت چند دهه اجرا کند. دولت با فرض کمبود مسکن شروع به ساخت خانه در شهرهای جدید در نزدیکی کلانشهرها و شهرهای صنعتی کرد. زمین این خانه‌ها را دولت با هزینه کم تامین می‌کرد تا سازندگان خانه‌های ارزان برای چینی‌ها بسازند. هزینه حاصل از فروش زمین‌ها به دولت‌های محلی می‌رسید و به نوعی بودجه آن‌ها را تامین می‌کرد. همین امر باعث شد تا در قرن جدید دولت‌های محلی که برای طرح‌های توسعه‌ای خود تشنه پول بودند شروع به تبلیغات گسترده برای خرید خانه و سرمایه‌گذاری در بازار ملک کردند. سال پیش رئیس یکی از دولت‌های محلی چین در مصاحبه‌ای تلویزیونی خطاب به مردم می‌گفت: «خانه ندارید؟ پس اولی را بخرید. یک خانه دارید؟ پس دومی را هم بخرید. دو خانه دارید؟ پس سومی را هم بخرید.»

کمبود مسکن عامل گرانی شد؟

بزرگ‌ترین شرکت‌های ساختمانی جهان طی دو دهه اخیر با حمایت دولت و پول چینی‌ها، حجم عظیمی ملک به بازار این کشور روانه کردند. از طرفی دیگر ترغیب دولتمردان برای خرید مسکن آن هم برای چینی‌هایی که مالکیت خصوصی و داشتن ملک شخصی تا همین ۳۰ الی ۴۰ سال پیش به نوعی رویا بود، باعث استقبال گسترده از بازار مسکن این کشور شد. به طوری که مردم مدام پول‌های خود را جمع می‌کردند تا به تعداد ملک‌هایشان بی‌افزایند. این اقدام تا جایی پیش رفته که حالا حدود ۶۵ میلیون خانه خالی در چین وجود دارد و با نرخ خالی بودن ۱۱ درصد کل خانه‌های کشور، یکی از بیشترین نرخ‌های خانه خالی جهان را دارد.

این عرضه‌ها در حالی به شدت ادامه یافت که دولت با فرض عدم تعادلی بودن بازار مدام بر ساخت خانه‌های بیشتر تاکید می‌کرد. خانه‌هایی که نه تنها حلال مشکل مسکن در چین نشدند بلکه خود به مشکلات افزودند. از طرفی میل شدید به سرمایه‌گذاری در مسکن با وجود افزایش عرضه، موجب شد تا قیمت مسکن در چین همچنان افزایش یابد. از جهتی دیگر این خانه‌های خالی یکی از معضلات چین شده‌اند. بسیاری شهرهای جدید در چین وجود دارد که به واسطه امکانات کم حالا خالی از سکنه شده‌اند و لقب شهر ارواح را گرفته‌اند. شهرهایی متروکه و مناسب برای جرم و جنایت.

چرا افزایش عرضه حلال مسکن چینی نشد؟

با وجود این عرضه‌ها روند صعودی قیمت ملک ادامه یافت. به طوری که دو شاخص که هزینه نسبی قیمت مسکن را نشان می‌دهند در چین به سطوح بسیار بالایی رسیده‌اند. نسبت قیمت به درآمد یکی از این نسبت‌هاست که نشان می‌دهد شهروندان هر کشور با داشتن یک درآمد متوسط چند سال طول می‌کشد تا خانه‌ای را بخرند. این نسبت برای آمریکا حدود ۵ است و قیمت نسبی مسکن در این کشور رتبه ۱۰۹ را در بین ۱۱۳ کشور مورد بررسی دارد. در همین حال اما این نسبت برای چین بیش از ۳۸ است و طبق این شاخص، چین ششمین مسکن گران دنیا را دارد.

نسبت قیمت به اجاره هم نسبت دیگری است که نسبت قیمت مسکن را به اجاره سالانه آن می‌سنجد. در بین ۱۱۳ کشور مورد بررسی آمریکا با حدود ۱۳، رتبه ۹۹ دنیا از نظر (p/r) را دارد و چین با نسبت قیمت به اجاره ۶۱ در رتبه چهارم قرار گرفته است. در بین ۱۰ شهر گران دنیا برای خرید مسکن، نام ۷ شهر از چین به چشم می‌خورد. به عنوان مثال متوسط اجاره یک آپارتمان ۵۵ متری در پکن حدود ماهی ۱۰۰۰ دلار است و قیمت خرید یک ملک ۸۰ متری در شانگهای بیش از ۱۳۰ هزار دلار.

در چنین شرایطی به نظر می رسد سیاستگذاران چینی در شناسایی مشکل بازار مسکن این کشور به خطا رفته‌اند و افزایش عرضه تاثیری به حال این بازار گران نداشته است. به عبارتی دیگر به نظر نمی‌رسد که مشکل بازار مشکن چین با بیش از ۷۰ میلیون اضافه عرضه ملک، عدم تعادل به خاطر کمبود خانه باشد، بلکه این بازار تعادلی است اما در یک «تعادل نحس».

تعادل نحس چیست؟

اما این وضعیت تعادلی منحوس چه وضعیتی است؟ «تعادل نحس» را می‌توان وضعیتی دانست که بازار تعادلی است اما عرضه‌ها نه برای مصرف‌کنندگان بلکه در خدمت سرمایه‌گذاران این بازار است. در آمریکا به طور متوسط حدود ۳۰ درصد ثروت خانوار در بازار مسکن است و ۷۰ درصد دیگر در صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سهام، بیمه عمر و مواردی از این قبیل است. این در حالی است که در چین مانند ایران به علل مختلف که یکی از آن‌ها عدم توسعه یافتگی مناسب دیگر بازارها است، این نرخ بیش از ۸۰ درصد است. به عبارتی دیگر قریب به کل ثروت و سرمایه خانوارهای چینی و ایرانی روانه بازار مسکن می‌شود و همین تقاضای سرمایه‌ای بزرگ اصلی‌ترین عامل دمیدن در حباب قیمت ملک در شرق دور و ایران است.

پیش‌تر در گزارش‌هایی با عنوان «نیم‌قرن نفرین نفت برای مسکن» و «ویلا در چالوس گران‌تر است یا کلرادو؟» به واکاوی علل ایجاد حباب در بازار مسکن ایران پرداخته شد. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد حل مشکل مسکن از محل افزایش عرضه در بهترین حالت سرنوشتی مانند بازار مسکن چین داشته باشد. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد راهکار حل بحران مسکن از مسیر اصلاح سیاست‌گذاری‌ها می‌گذرد. سیاست‌های مالی، پولی و ارزی از جمله مواردی هستند که در اغلب کشورها به عنوان راهکار نهایی ساماندهی بازار مسکن شناخته شده است. راهکاری که انگار به مزاق سیاستگذاران ایرانی و چینی خوش نیامده و ترجیح می‌دهند با ابرپروژه‌های پر سروصدا و پرهزینه بیشتر جلب توجه کنند. پروژه‌هایی که سرنوشت آن‌ها مثل بازار مسکن چین عدم ساخت مسکن باکیفیت، تاخیر در ساخت، نارضایتی مردم و در نهایت عدم پرداخت اقساط وام‌های مسکن و در معرض سقوط گرفتن صنعتی است که بیش از یک چهارم تولید ناخالص دومین اقتصاد بزرگ دنیا به آن وابسته است.

منبع : فردای اقتصاد