رکود بی‌‌سابقه ساخت و فروش مسکن

شامخ ساختمان 37 پله تنزل کرد

در نظرسنجی انجام شده مربوط به ماه مهر که طبق روال همیشگی اتاق تعاون، در روزهای نخست آبان انجام و نتایج آن اخیرا منتشر شده، شامخ کل ساختمان که بیانگر وضعیت کلی فعالیت‌‌های ساختمانی ابرشرکت‌‌های ساختمانی است، به مقدار 37 تنزل پیدا کرده است.

این شاخص در مردادماه اندکی بیشتر از مرز رکود – رونق بود و مقداری معادل 11/ 51 داشت؛ به این معنا که در مجموع میانگین وضعیت فعالیت شرکت‌‌های ساختمانی اگرچه در سطح بالای رونق نبود، اما کاملا رکودی هم قلمداد نمی‌شد و فعالان ساختمانی در مجموع شرایط کسب‌وکار خود را قدری بالاتر از وضعیت رکود مطلق (شاخص زیر 50) توصیف کردند. اما در شهریور ماه شامخ کل ساختمان به 69/ 42 تنزل پیدا کرد و در مهر ماه با ادامه مسیر نزولی به مقدار حداقلی 09/ 37 رسید.

این عدد برای شامخ کل بدون احتساب فروردین امسال و نیز فروردین 99 که روال بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی مثل اغلب بازارها تحت تاثیر نیمه‌‌تعطیل بودن این ماه قرار می‌گیرد و شرایط استثنایی و خاص را بر این بازار حاکم می‌کند، در کف بوده و گویای متوقف شدن فعالیت‌‌های ساختمانی همزمان با شروع نیمسال دوم 1401 است.

بازگشت شامخ ساختمان به اسفند 98

در واقع شرکت‌‌های ساختمانی حاکمیت شدیدترین رکود بر فعالیت خود در فاصله اسفند 98 تاکنون را گزارش و اعلام کرده‌‌اند که مهرماه عمق رکود در فعالیت‌‌های ساختمانی بی‌‌سابقه بوده است.

پیش از این صرف‌‌نظر از فروردین‌‌های نیمه‌تعطیل و استثنایی، شامخ کل در اسفند 98 مقدار حداقلی 35 را تجربه کرده بود و اکنون در مهرماه امسال با مقدار 37 تقریبا به همان حدود بازگشته است.

به عبارت دیگر اکنون با حاکم شدن اوج رکود بر بازار فعالیت‌‌های ساختمانی عملا شرایط به وضعیتی که در اسفند 98 پشت سر گذاشتیم، بازگشته است.

سال 98 بازار معاملات مسکن دچار وضعیت رکود تورمی بود، به این معنا که اگرچه حجم معاملات بسیار اندک و بازار مسکن خالی از متقاضیان مصرفی ملک بود، اما جهش قیمت با توجه به استمرار معاملات سوداگرانه و خریدهای سرمایه‌‌ای هنوز به‌طور کامل متوقف نشده بود. در سال 98 این متغیر بیرونی موثر بر بازارها بود که عنوان «صحنه‌‌گردان اصلی بازار مسکن» را به خود اختصاص داده بود.

در صورتی که در همان مقطع زمانی مذاکرات برای احیای توافق بر سر رفع تحریم‌ها به نتیجه می‌‌رسید و ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها افزایش پیدا نمی‌کرد، دلیلی برای ادامه رکود معاملات آن هم توام با جهش قیمت وجود نداشت. اما به دنبال افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی و نوسان شدید نرخ دلار، انتظارات افزایشی در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن در آن سال به رفتار معامله‌‌گران جهت داد و تحت تاثیر این رفتارهای غیرعادی، به جای اینکه رکود بازار مسکن به اتمام برسد، دامنه‌‌دار شد.

اکنون بر اساس وضعیت شامخ به‌عنوان یکی از مجموعه ابزارهای سنجش وضعیت بازار مسکن، شرایط به اسفند 98 بازگشته و فعالان بازار ساخت‌و‌ساز با همان ریسک‌‌هایی که پیش روی فعالیت خود در اواخر سال 98 مشاهده می‌کردند، روبه‌رو شده‌‌اند. ویژگی مشترک این روزها با مقطع زمانی مورد مقایسه یعنی اسفند 98 نیز بیش از هر چیز در شکل‌‌گیری انتظارات تورمی تحت تاثیر دو عامل، یکی دورتر شدن دسترسی به توافق با توجه به روندهای طی‌شده تاکنون و دیگری نوسان در بازار ارز طی چند هفته اخیر است.

در واقع همان عواملی که سبب شد شامخ کل ساختمان 32 ماه قبل به مقدار کف 35 واحدی برسد، اکنون نیز در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی اثرگذار بوده است.

جزئیات رکورد حداقل فروش

یکی دیگر از پرسش‌‌های دوازده‌‌گانه شامخ ساختمان مربوط به میزان فروش شرکت‌‌های ساختمانی در هر ماه است. شامخ فروش مهرماه در گزارش اخیر اتاق تعاون نیز یکی دیگر از شاخص‌‌هایی است که مقدار آن از ابتدای شروع تولید گزارش شامخ ساختمان در مهر 98 تاکنون در حدود حداقلی بوده و رکورد کف فروش آپارتمان‌‌های تکمیل و آماده عرضه توسط سازنده‌ها در طول سه سال اخیر مبتنی بر گزارش شامخ در مهر 1401 رقم خورده است.

شامخ میزان فروش در مهرماه امسال 7/ 32 بوده که این مقدار نه‌تنها در کل 36 ماه اخیر بی‌‌سابقه بوده، بلکه گویای یک روند نزولی مستمر در ماه‌های اخیر در میزان فروش مسکن توسط شرکت‌‌های ساختمانی است. شامخ فروش در مردادماه 88/ 48 و در شهریورماه 01/ 41 بوده که منعکس‌‌کننده روند نزولی طی شده در این بخش بوده و افزون بر این نشان می‌دهد اگرچه رکود فروش در ماه‌های گذشته نیز مشهود بوده اما شدت آن پیش‌‌تر تا این اندازه نبوده که موجب شود شامخ به نزدیک 30 تنزل پیدا کند.

شامخ میزان فروش ابرشرکت‌‌های ساختمانی شرکت‌‌کننده در نظرسنجی دوره‌‌ای اتاق تعاون در حالی به مقداری بی‌‌سابقه و به عبارت دقیق‌‌تر به پایین‌‌ترین سطح ممکن رسیده که پیش‌‌تر نیز آلارم‌‌هایی از مشکلات سازنده‌ها در فروش در گزارش‌های شامخ به صدا درآمده بود. به‌عنوان مثال شامخ قیمت مصالح ساختمانی در فروردین امسال با 9 واحد افزایش نسبت به ماه قبل از آن به 79 رسید که نشان داد سطح تورم مصالح ساختمانی به مقدار قابل توجهی افزایش پیدا کرده و تحت تاثیر این موضوع، گروهی از سازنده‌ها از ابتدای امسال تاکنون از بازار ساخت‌و‌ساز خارج شدند.

این گروه در تحقیقات میدانی تورم مستمر و دنباله‌‌دار مصالح ساختمانی را به‌عنوان یک علت اصلی انصراف از فعالیت در حرفه همیشگی خود مطرح کردند. در واقع پیام اصلی نخستین شامخ سال 1401 همین آلارم تورم مصالح و تاثیر آن بر سرمایه‌‌گذاری ساختمانی بود که اکنون نتیجه آن با گذشت حدود 6 ماه از نظرسنجی مربوط به فروردین، در شامخ میزان فروش منعکس شده است.

نوسان شدید افزایشی قیمت مصالح ساختمانی اگرچه از سال 99 آغاز شد اما ادامه‌‌دار بودن آن در ماه‌های سپری‌شده از سال جاری سبب شده اکنون شدت رکود به حدی افزایش پیدا کند که شرکت‌‌های ساختمانی بزرگ نیز در حوزه فروش واحدهای تکمیل‌شده خود با مشکل جدی روبه‌رو شوند. در صورتی که تورم در بازار مصالح ساختمانی ادامه پیدا نمی‌کرد، امکان ادامه روند کاهش قیمت واقعی ساختمان و تخلیه تدریجی حباب مسکن در سال جاری وجود داشت اما عملا مصالح در زمره پرنوسان‌‌ترین بازارهای بالادست بخش مسکن در سال جاری بوده و این موضوع روی سرمایه‌‌گذاری ساختمانی اثر سوء داشت.

در واقع تورم مصالح سبب شد شرکت‌‌های ساختمانی در حلقه آخر سرمایه‌‌گذاری خود یعنی موضوع «فروش» با مشکل جدی مواجه شوند؛ چراکه سطح قیمت تمام‌شده ساخت در حدی افزایش پیدا کرده که سازنده‌ها برای اعلام قیمت پیشنهادی فروش با حداقل حاشیه سود مورد انتظار و به‌‌صرفه به‌‌زعم خود، با متغیر دیگری مبنی بر «استطاعت خرید» روبه‌رو می‌شوند و نمی‌توانند قیمت بهینه را تعیین کنند.

سطح قیمت مسکن همین حالا بالاتر از سطح استطاعت متقاضیان مصرفی ملک است و به همین خاطر عمده معاملات انجام شده در بازار مسکن از جنس «سرمایه‌‌ای» است. با این حال انتظارات تورمی سازنده‌ها با توجه به تورم زمین و مصالح همچنان در جای خود باقی است و به همین خاطر معادله تعیین قیمت فروش برای آنها به سادگی حل نمی‌شود. این موضوع علت رکود بی‌‌سابقه معاملات واحدهای تکمیل‌شده که از مقدار حداقلی شامخ فروش در نظرسنجی مهر 1401 برداشت می‌شود را توضیح می‌دهد.

غلبه بدبینی بین شرکت‌‌های ساختمانی

علاوه بر دو رکورد رکودی گزارش شامخ یکی مربوط به کلیت فعالیت‌‌های ابرشرکت‌‌های بزرگ سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و دیگری مربوط به میزان فروش توسط این شرکت‌‌ها، یکی دیگر از پرسش‌‌های نظرسنجی شامخ که مقدار مربوط به پاسخ آن تامل‌‌برانگیز است، مربوط به وضعیت انتظارات شرکت‌‌های ساختمانی درباره میزان کار و فعالیت در ماه پیش رو است.

در گزارش شامخ مهرماه، پاسخ‌‌های منفی و بدبینانه نسبت به آینده فعالیت ساخت‌و‌ساز در آبان ماه جاری بر پاسخ‌‌های مثبت یا خنثی غلبه داشته است.

به این ترتیب شامخ انتظارات در ارتباط با فعالیت شرکت‌‌ها در آبان ماه با تنزل 10 واحدی از 46 در شهریور به 55/ 36 در مهرماه رسیده است. در واقع مجموعه عوامل موثر بر رکود ساخت و فروش، روی انتظارات سازنده‌ها نسبت به آینده نیز اثر منفی گذاشته است.

اگرچه به‌طور معمول انتظارات ابرشرکت‌‌های ساختمانی در نظرسنجی در ماه‌های اسفند با توجه به تعطیلات فروردین، نزولی و حداقلی است و شامخ مربوط به این پرسش در اسفندماه‌ها همواره در پایین‌‌ترین سطوح زیر 50 قرار می‌گیرد، اما این‌بار در میانه سال شامخ انتظارات به همان حدود ماه‌های پایانی هر سال تنزل پیدا کرده و به مقدار 55/ 36 رسیده است. شامخ انتظارات اکنون به پایین‌‌ترین مقدار خود از تیر 99 تاکنون رسیده است. تیر ماه دو سال پیش مقدار شامخ انتظارات 5/ 35 محاسبه و اعلام شده بود.

افت شامخ انتظارات آن هم در این حدود علامت آشکاری از رشد قابل توجه بدبینی در میان سرمایه‌‌گذاران بزرگ ساختمانی در کشور است که در گزارش شامخ ساختمان مهر 1401 منعکس شده است. در واقع شرکت‌‌های ساختمانی در این گزارش ضمن صحه گذاشتن بر ادامه رکود، به وضعیت زیرسطح نرمال فعالیت خود اذعان کرده‌‌اند.

اتاق تعاون نیز در متن گزارش شامخ به صراحت اشاره کرده که «کاهش قابل توجه مولفه انتظارات تولید در ماه آینده (آبان) حاکی از ادامه‌‌دار بودن روند نزولی و وضعیت رکودی این صنعت در ماه‌های آتی است».

در واقع تحلیل پیوست گزارش شامخ خود به نوعی حاوی پیش‌‌بینی استمرار حداقل چند ماهه رکود ساخت‌و‌ساز است و نشان می‌دهد اگر تغییر بنیادی در متغیرهای موثر بر بازار مسکن رخ ندهد، چشم‌‌اندازی برای خروج از رکود ساختمانی تا پایان سال جاری وجود ندارد.

این وضعیت زیر نرمال به لحاظ میزان ساخت‌و‌ساز و فروش، از دومینوی پرش قیمت مسکن، دومینوی رکود معاملات و سطح بالای قیمت تمام‌شده مسکن که دست سازنده‌ها را برای اعلام قیمت پیشنهادی فروش با حداقل حاشیه سود مورد انتظار بسته است، نشات می‌گیرد و پیش‌‌تر هم قابل پیش‌‌بینی بود.

ابراز نگرانی درباره توقف فعالیت ابرساختمانی‌‌ها

حدود سه سال است که اتاق تعاون نظرسنجی از شرکت‌‌های ساختمانی را در قالب شاخص موسوم به شامخ ساختمان منتشر می‌کند، اما به‌طور معمول محتوای تحلیل پیوست این گزارش‌ها حاوی هشدارهای برجسته درباره نامناسب بودن وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز و مسکن نبوده است. اما گزارش مربوط به مهر 1401 حاوی تحلیل ویژه‌‌ای است که باید مورد توجه سیاستگذار قرار بگیرد. اوضاع سرمایه‌‌گذاری ساختمانی به حدی نامطلوب است که در تحلیل شامخ ساختمان مهر ماه این طور تصریح شده است: «خروج از وضعیت فعلی صنعت ساختمان، نیازمند تسریع در اجرای اهداف و برنامه‌های دولت در حوزه ساخت مسکن و اصلاح قوانین و مقررات مخل تولید و نیز حمایت جدی از این صنعت به‌عنوان صنعت پیشران اقتصادی است.»

به‌طور معمول شامخ ساختمان حاوی چنین توصیه‌های صریحی نبوده است اما در مهرماه اوضاع به حدی نامطلوب برداشت شده که اتاق تعاون لازم دانسته این موضوع را گوشزد کند که دولت باید در حوزه ساخت مسکن به اصلاح قوانین و مقررات مخل تولید بپردازد و به شکل موثر از این صنعت حمایت کند.

تولید‌کنندگان این گزارش دریافته‌‌اند که شرکت‌‌های ساختمانی در رکود سنگین فروش متوقف شده‌‌اند و راهی را که به ادامه فعالیت حرفه‌‌ای آنها منجر شود پیش روی خود نمی‌‌بینند.

واقعیت این است که اگر به هر دلیل این انتظارات منفی در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی ادامه پیدا کند، تبعات آن به شکل افزایش سطح قیمت پیشنهادی فروش و پیش‌‌فروش واحدهای نوساز یا در حال ساخت در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری محسوس خواهد شد و چون سطح فعلی قیمت‌‌ها هم از استطاعت پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن خارج است، عملا رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش نتیجه‌‌ای جز عمیق‌‌تر شدن رکود ساختمانی چه در بازار ساخت و چه در بازار فروش مسکن نخواهد داشت.

افزون بر راهکار پیشنهادی اتاق تعاون در حوزه مقررات‌‌زدایی در بخش فعالیت‌‌های ساختمانی، به نظر می‌‌رسد آنچه می‌تواند سمت و سوی بازار مسکن را به طرف رونق نسبی معاملات توام با ثبات جهت دهد، کاهش ریسک متغیر برون‌‌زای موثر بر بازار مسکن است که می‌تواند به ثبات نرخ ارز، کاهش نرخ تورم عمومی و به دنبال آن کاهش تورم مسکن به شکل موثر بینجامد. در این روند با کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن، فرصتی برای متقاضیان مسکن فراهم می‌شود که نسبت به ترمیم قدرت خرید خود اقدام کنند و آماده ورود به بازار مسکن شوند.