در حالی که هزینه تعمیرات ساختمان مانند سایر هزینه‌های زندگی سر به فلک کشیده است، تعیین تکلیف قانونی مسئولیت آن بین مالک و مستاجر، می‌تواند از بروز طیف وسیعی از اختلافات جلوگیری خواهد کرد.
هزینه تعمیرات ساختمان از نگاه قانون مدنی
طبق قانون مدنی، هزینه‌های پیش آمده برای یک واحد مسکونی استیجاری، در دو دسته کلی طبقه بندی می‌شود:
-
هزینه تعمیرات اساسی (ضروری)
-
هزینه تعمیرات ضمنی (فرعی)
اگر از دید منطقی به ماجرا نگاه کنیم، مستاجر هیچ مسئولیتی در قبال تعمیرات اساسی خانه از جمله تعویض کاشی‌های فرسوده، تعمیر ترک و نم دیوار و تعمیر شوفاژ خانه ندارد. در مقابل، سرویس کولرها و تعویض پوشال‌ها، تعویض شیر آب، لولای درها، تعمیر یا تعویض کلید و پریزها، تعمیر هواکش‌های منزل و … در حیطه وظایف مستاجر است. چرا؟ چون این موارد، جزو موارد مصرفی خانه بوده و مستقیما زیر دست مستاجر قرار دارد.
تشخیص هزینه‌های ضروری در خانه‌های استیجاری
هرچند تا اینجای ماجرا با پادرمیانی قانون آسوده خاطر بودیم، اما تشخیص تعمیرات اساسی از تعمیرات فرعی و ایجاد تمایز بین آن‌ها از نگاه قانون، معادله دقیقی ندارد و عموما از طریق عرف‌های رایج در جامعه تعیین می‌شود.
به طور کلی اگر هزینه تعمیرات ساختمان در نتیجه استفاده از خانه یا استهلاک آن‌ها به وجود بیاید، طبعا بر عهده مستاجر است و در مقابل، تمام هزینه‌هایی که برای قابل سکونت کردن منزل ضرورت دارد، بر عهده مالک قرار می‌گیرد.
البته ناگفته نماند، در اکثر ساختمان‌ها، شارژ ماهانه حسابی به داد ساکنین آپارتمان می‌رسد و از بروز بسیاری از اختلافات سطحی جلوگیری می‌کند؛ می‌پرسید چگونه؟ از آنجایی که اغلب هزینه تعمیرات ساختمان از طریق همین شارژهای ماهیانه پرداخت می‌شود، اهالی یک ساختمان درگیر حواشی خارج از چهاردیواری خود نمی‌شوند و درگیری خاصی به وجود نمی‌آید.
پیگیری قانونی اختلافات مالک و مستاجر
راه‌های حل‌های مسالمت آمیز، همیشه ساده‌ترین و کوتاه‌ترین مسیر در هر فرآیند به حساب می‌آید، اما اگر هر یک از طرفین (مالک یا مستاجر) ساز ناکوک بنوازد و سر ناسازگاری بگذارد، می‌توان همه چیز را قانون سپرد و از لحاظ قانونی، پیگیر ماجرا شد.
اگر هر یک از طرفین از وظیفه قانونی خود شانه خالی کنند، طرف مقابل می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم صورتجلسه، درخواست خود را به این مرجع قانونی انتقال دهد و منتظر اقدامات لازم بماند. تعیین هزینه‌ها توسط کارشناس مربوطه در شورای حل اختلاف تخمین زده می‌شود و در صورت جلسه قید می‌گردد.
با ممانعت مستاجر در برابر تعمیرات اساسی چه کنیم؟
شاید عجیب به نظر برسد، اما شکایات فراوانی داریم مبنی بر این که مستاجر، اجازه تعمیرات اساسی را به صاحب ملک نمی‌دهد و این امر به ظاهر ساده، پایه‌گذار یک اختلاف جدی بین آن‌ها می‌شود. در این شرایط، قانون مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان را از گردن مالک ساقط کرده و به عهده مستاجر می‌گذارد. تعمیرات باید در حدی انجام شود که خانه را به مکانی امن و قابل سکونت تبدیل کند.
با ممانعت مالک در برابر تعمیرات چه کنیم؟
خوشبختانه این مورد کمی رایج‌تر است و چندان تعجب برانگیز نیست. متاسفانه برخی مالکان خانه‌های استیجاری، تمایلی به پرداخت هزینه تعمیرات برای خانه‌ای که ساکن نیستند، ندارند و خود را مسئول پرداخت چنین هزینه‌ای نمی‌دانند. اگر از در دوستی و مسالمت وارد شدید اما پاسخ دندان‌گیری دریافت نکردید، بهتر است بدانید قانون به صورت تمام قد حامی شماست.
در چنین شرایطی علاوه بر فسخ خود به خودی قرارداد، مستاجر از پرداخت اجاره بها معاف می‌شود، زیر تعهدات او در مقابل مالک تا زمانی است که تعهدات مالک در برابر مستاجر در جریان باشد. در واقع قانون چنین مالکی را مستحق دریافت اجاره نمی‌داند و اجازه فسخ بی چون و چرای قرارداد را به مستاجر تقدیم می‌کند.
چطور بروز اختلافات موجر و مستاجر را به حداقل برسانیم؟
طبق معمول، پیشگیری بهتر از درمان است. قبل از اینکه دچار چنین درگیری‌هایی شوید، با رعایت برخی نکات خود را واکسینه کنید.
زمان عقد قرارداد، بهترین زمان برای به تفاهم رسیدن مالک و مستاجر است. قبل از امضای قرارداد در رابطه با هزینه تعمیرات خانه به تفاهم برسید و مفاد تفاهم خود را به صورت کتبی در قرارداد درج کرده و به امضای طرفین برسانید.
هم مالک و هم مستاجر حین تحویل خانه، باید شش دانگ حواس خود را جمع کنند و سلامت تمامی لوازم، بخش‌های تاسیساتی خانه و امکانات را مورد بررسی قرار دهند. به قول معروف، جنگ اول به از صلح آخر.
مالک باید در جریان ایرادات منزل خود باشد و مستاجر هم باید بداند که کدام تجهیزات و امکانات را صحیح و سالم تحویل گرفته تا به همین کیفیت به مالک پس دهد. بهتر است ایرادات و سرویس‌های مورد نیاز یک ملک مسکونی قبل از سکونت مستاجر انجام شود تا طرفین معامله بدون جدال و درگیری، قرارداد خود را به اتمام برسانند.
دیدگاهتان را بنویسید