تسهیلات مسکن برای ملاکین است یا بی خانه ها؟

نوروزی: بحث مسکن، یک بحث اجرایی – حاکمیتی است. مالیات بر منازل اضافی، مالیات بر مسکن‌های خالی و… از جمله مباحث قانونی در این حوزه است، همچنین حوزه ساخت مسکن از جمله مباحث اجرایی است.

در حال حاضر با افرادی مواجه هستیم که 15 سال قبل برای مسکن مهر ثبت نام کرده‌اند، عده‌ای از این افراد با مبالغی که آن زمان پرداخت کرده‌اند (مثلا 5 میلیون تومان)، ساکن مسکن مهر هستند و اکنون مسکن آنان به‌طور مثال یک میلیارد تومان می‌ارزد. اما برخی دیگر هنوز مسکن خود را تحویل نگرفته‌اند و به‌جای 5 میلیون تومان باید 80 میلیون تومان بپردازند!

با این تفاوت که مسکن دسته اول با امکانات پکیج و… تحویل داده شد اما برای دسته دوم که تحویل مسکنشان 15 سال به طول انجامیده، این امکانات ارائه نمی‌شود. این در حالی است که باید جریمه تأخیر در تحویل خانه‌ها نیز پرداخت شود اما این افراد هم مبلغ بیشتری پرداخت کردند و هم امکانات مسکن این افراد از کسانی که زودتر خانه‌هایشان را تحویل گرفته‌اند، کمتر است!  

در مراسم تحویل 6 هزار مسکن حضور داشتم، به بهانه سرما صاحبان این مسکن ها را سوار ماشین کردند و عنوان شد که خانه این افراد تحویل داده شده تا ما قراردادهای آنان را نبینیم؛ این در حالی است که در همان مراسم نیز تنها جلوی چند ساختمان (محل برگزاری مراسم) گل کاری شده بود و مابقی ساختمان ها گل کاری نداشتند. 

وزیر راه و شهرسازی و معاونان او باید عاشق کار باشند و زمانی که متوجه تخلفی می‌شوند، جلوی آن را بگیرند. برخی از شرکت‌های بزرگ تخلفاتی کرده‌اند، ساختمان‌ها را دیر تحویل داده‌اند و بعضا تهاتر کردند و به‌جای اینکه بررسی شود چرا در تحویل مسکن ها تأخیر کردند، به آنها هزار واحد مسکونی می بخشند تا مابقی مسکن ها را تکمیل کنند و تحویل دهند. آیا  مسکن سازان به تعهدات جانبی خود همانند خیابان سازی عمل کردند، چقدر موفق بودند؟ متاسفانه از این نوع اقدامات را به کرات شاهد بودیم.

مسکن، مسکن نمی‌شود مگر اینکه با نگاه تخصصی به بخش خصوصی واگذار شود و دولت تنها نظارت کند و حراست‌ها به صورت مستقل و زیر نظر وزارت اطلاعات کار کنند. همچنین در حوزه مسکن باید زمان‌بندی مشخصی را در نظر گرفت نه اینکه مسکن مهر از زمان ریاست جمهوری آقای احمدی نژاد تا به امروز به طول بیانجامد.

باید در ساخت مسکن دقت داشت، اکنون در برخی از خیابان‌های تهران یک خانه ویلایی و یک برج 60 طبقه کنار هم هستند، این در حالی است که باید در مسکن، حوزه شهرسازی نیز مورد توجه قرار گیرد و مشخص شود هر خیابان چند طبقه حق ساخت دارد. از طرفی نمای ساختمان نیز شاهد همین آشفتگی هستیم.

باید توجه داشت که در چه اراضی مسکن سازی صورت می گیرد،در بیابان های همانند اندیشه شهریار که یکی از بزرگترین و مهمترین معدن شن خاورمیانه هست، ساختمان سازی صورت گرفت و از بین رفت! یا در ساوجبلاغ هشتگرد که بهترین زمین های کشاورزی را دارد، ساختمان سازی و مسکن سازی صورت گرفته است. این عدم مطالعه در ساختمان سازی ها مشکلات زیادی را ایجاد کرده است.

از طرفی شاهد بافت فرسوده در استان های تهران و  البرز هستیم که باید با اعطای تسهیلات این بافت های فرسوده با یکدیگر تجمیع کنند و نسبت به نوسازی اقدام این مناطق بافت فرسوده اقدام شود.

این شرایط تنها در تهران و البرز وجود ندارد و در بسیاری از استان‌ها عدم کنترل استانداری‌ها و عدم دقت فرمانداران و استانداران منجر شده که اراضی کشاورزی و منابع طبیعی را از دست داده‌ایم.  تسهیلات بانکی در حوزه مسکن باید به مردم داده شود که نسبت به نوسازی بافت فرسوده خود اقدام کنند و مهندسین در نوسازی بافت فرسوده باید طراحی کنند که در هر خیابانی چه سازه ای و در چند طبقه و چه نمایی و… ساخته شود.

قاسمی‌پور(نماینده سازمان بازرسی): مواردی که آقای نوروزی مطرح کردند، وجود دارد. هیأت‌‌های بازرسی سازمان بازرسی از آغاز ساخت مسکن مهر در این پروژه حضور داشتند و در گزارش این سازمان نیز عنوان شد که برخی از اراضی مناسب توسعه مسکونی نیست و برخی از اراضی نیز دارای معارض بود.

در خصوص کسانی که در گذشته هزینه‌های مسکن مهر را پرداخته بودند و اخیرا منازل آن‌ها تحویل داده شده، پیمانکاران تخلفاتی داشتند که متاسفانه خساراتی را به متقاضیان وارد نمودند . در زمینه تخلفاتی که عنوان شد، سازمان بازرسی کل کشور گزارشاتی را تهیه و به مراجع ذی ربط ارسال کرده است.

در رابطه با بافت فرسوده نیز باید توجه داشت که قانونگذار در قانون جهش تولید مسکن تاکید کرده است که از ظرفیت های درون شهر و بافت فرسوده استفاده شود و پس از آن در خصوص الحاق اراضی به بافت شهری اقدام شود.

بیش از 90درصد ساخت‌و‌سازها غیردولتی است، این آمار نشان می‌دهد که در حوزه مسکن این مردم هستند که باید پای کار باشند. صاحبان املاک در بافت فرسوده می‌توانند با همسایگان خود تجمیع و نسبت به ساخت و ساز اقدام کند، به شرط اینکه دولت تسهیلات و مشوق‌های خوبی به این افراد ارائه کند. منتها در این زمینه به نتیجه مطلوب دست پیدا نکرده اند و از طرفی  الحاق اراضی به محدوده‌های شهری که فرآیند آن آسان‌تر بوده است بیشتر دنبال شده و اجرایی شده است.

در حوزه مسکن لازم است کارهای کارشناسی انجام شود

در گزارش اخیر سازمان بازرسی کل کشور در رابطه با اجرای قانون جهش تولید مسکن، موضوع نابودی اراضی کشاورزی به دولت هشدار داده شده است. بر اساس تحقیقاتی که توسط یکی از موسسات تحقیقاتی مرتبط با وزارت جهاد کشاورزی انجام شده است 20 میلیون هکتار اراضی دشت‌های کشاورزی ایران است که حدود 5 میلیون هکتار آن اراضی درجه 1 و 2 است  از طرفی حدود  50 درصد از کل اراضی، شامل اراضی درجه 3 و 4 است که ساخت و ساز در این اراضی می تواند انجام شود و با این کار امنیت غذایی کشور می‌تواند دچار مخاطره شود. در قانون جهش تولید مسکن ممنوعیت ساخت‌و‌ساز فقط برای اراضی درجه 1 و 2 پیش‌بینی شده است.

در حوزه مسکن لازم است کارهای کارشناسی انجام شود و اگر زمین مناسب برای توسعه سکونتگاه نیست، حذف کنند و کنار گذاشته شود. برخی از واگذاری‌های زمین منجر به سودآوری برای یک عده خاص می‌شود و سازمان بازرسی با عِده و عُده ای که دارد و تمام ظرفیت خود، مواردی که مشاهده و کشف کرده را گزارش کرده است.

در موضوع واگذاری‌های زمین، خلأ قانونی وجود دارد. هنوز در این زمینه یک قانون جامعی نداریم که مثلا تکلیف کند واگذاری‌ها از طریق مزایده عمومی انجام شود فلذا این خلاء قانونی در پاره‌ای از موارد، منجر به بروز مفسده و رانت شده است.

در موضوع مهندسین ناظر در حوزه ساخت و سازها نیز آقای نوروزی به درستی اشاره کردند که برخی از نظارت‌ها صوری است. از طرفی برخی از مهندسین ناظر نیز در یک فرآیند ناصواب و نادرست از نحوه ارجاعات کار و نظارت بر ساخت و سازها گرفتار شده اند که بعضاً نتیجه اش می شود همین نظارت های صوری! امیدواریم با بازنگری قوانین و تقویت جایگاه سازمان بازرسی کل کشور مشکلات و معضلات فعلی برطرف شود.

همچنین نکته‌ای که درباره حراست دستگاه‌های اجرایی عنوان شد، درست است. این افراد قطعاً نباید وام‌دار مدیران باشند و می‌بایست به‌صورت مستقل وظایف و تکالیف خود را اجرا کنند. ضمن اینکه طبق ماده 12 قانون تشکیل سازمان بازرسی کل کشور، حراست‌ها و بازرسی‌های دستگاه‌های اجرایی مکلف شده‌اند در صورت برخورد به مواردی که مربوط به وظایف سازمان بازرسی کل کشور است، مراتب را به اطلاع سازمان بازرسی برسانند و عدم اقدام در این زمینه جرم تلقی شده است.

یوسفی(وکیل دادگستری): در اکثر قوانین و مقررات حوزه مسکن به تولید و کیفیت ساخت مسکن توجه شده است و کمتر به موضوع تنظیم گری بازار مسکن پرداخته شده است. از همین رو برخی بر این باور هستند که مسکن، ملک فرد است و او می تواند هر گونه برخوردی در رابطه با اجاره بها و… داشته باشد و دولت نیز عملا نسبت به این موضوع ورود نکرده است. تمامی این عوامل منجر به خلأ بزرگی در حوزه مسکن شده است.

از همین رو لازم است باید قانونگذاران نسبت به تنظیم گری بازار مسکن توجه داشته باشند. از طرف دیگر نیز در اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، جزیره‌ای نگاه شد و نگاه جامعی به این موضوع وجود نداشت، ضمانت اجرای لازم را نداشت و… منجر به دستیابی یک نتیجه مثبت نشد و آمار اخذ مالیات از خانه‌های خالی یک آمار شرم آور به حساب می آمد.

بر اساس استانداردهای قوانین اسکان در جهان لازم است هم نظام مالکیت و هم نظام اجاره نشینی در کشور ما اصلاح شود که حقیقتا ما در این دو حوزه نظام جامع و کاملی نداریم. طبیعتا اجاره باید بر مبنای یک نظام نظارتی صورت بگیرد و مالکیت تحت نظارت دقیق تری باشد و دستگاه های متولی حوزه مسکن بتوانند اطلاعات خود را سریع تر در یک بانک جامعی جمع آوری کنند و یک سامانه مشخص و واحدی در حوزه مسکن همانند سامانه جامع تجارت در حوزه بازرگانی راه اندازی کنیم که قراردادهای اجاره و خرید و فروش همه در صورت ثبت در این سامانه اعتبار قانونی داشته باشد، در غیر این صورت حمایت قانونی نداشته باشد (همانند بحثی که در رابطه با چک مطرح بود).

در صورتی که قراردادهای اجاره  و خرید و فروش در سامانه جامع مسکن ثبت نشد، امکان دعوی تخلیه، تمدید و… نداشته باشد و انشعابات تابع این سامانه باشد. قوانین و مقررات تطبیقی در این خصوص ترجمه شده است و حسب مورد قابلیات استفاده دارد.

اکنون تولید مسکن در اختیار ملاکین هست و دولت تسهیلات مسکن می‌دهد، با توجه به اینکه کسی که ملکی ندارد، نمی‌تواند سند رهنی در اختیار بانک بگذارد و تسهیلات چندمیلیاردی از بانک بگیرد، عملا بازار مسکن را نمی توان مدیریت کرد. بازار پسینی مسکن بایدکنترل شود، یعنی پس از اینکه مسکن تولید شد، نظام اجاره نشینی صحیح و نظام مالکیت صحیح در دستور کار قرار گیرد.

در بسیاری از کشورها، کسی که بیش از یک ملک دارد، ملزم است ملک های مازاد خود را اجاره بدهد (فرد باید ملک های مازاد خود را در سامانه ای معرفی کند و دولت آن ملک را اجاره می دهد) همچنین  در بسیاری از کشورها حداقل زمان پنج تا هفت سال را برای اجاره در نظر گرفته شده و کمتر از این مدت قرارداد اجاره قانونی شناخته نمی شود.

تنظیم گری بازار مسکن، اجاره بها و نقل و انتقالات مسکن و ثبت جامع موضوع با ضمانت اجرایی مشخص از جمله مباحث مطرحی است که باید در نهایت منجر به از بین بردن دغدغه مردم در حوزه مسکن شود. سال گذشته مصوبه سران قوا در رابطه با اجاره بها را داشتیم و اکنون مردم نگران انقضای آن هستند که در صورت عدم تمدید وضعیت ا