وعده‌ها گره مسکن را کورتر کرد؟

۱۵ وعده برای مسکن

بررسی‌‌‌های نشان می‌دهد، وضعیت اجرای برنامه‌‌‌ای که سال گذشته از سوی متولی مسکن در این بخش تشریح و بر ضرورت عملی شدن آن به صورت فوری و ضربتی برای بهبود شاخصه‌‌‌های مهم بخش مسکن، تاکید شد، در سال اول، چندان مطلوب نبوده و می‌توان گفت تقریبا هیچ‌کدام از این برنامه‌‌‌ها یا به طور کامل یا به طور کلی اجرایی نشده است.

در این برنامه مهم، وضعیت بازار مسکن نامطلوب و مواجه با مشکلات و مسائل بسیار زیادی توصیف و اعلام شده بود: «بخش مسکن در سال‌های اخیر، با نبود سیاست‌های مشخص در وضعیت تعلیق و بلاتکلیفی به سر برده و مردم اکنون در دشوارترین وضعیت معیشتی خود از حیث نرخ برخورداری از مسکن و جایگاه مسکن در سبد هزینه خانوار هستند.»

این در حالی است که در این برنامه تاکید شده بود که نقشه راه عبور از بحران فعلی در بخش مسکن اجرای برنامه‌‌‌های مهمی در این حوزه است که می‌توان آن را در ۱۵ بخش اصلی طبقه‌‌‌بندی کرد و مورد توجه قرار داد. ضمن اینکه در این برنامه تاکید شده بود که هیچ برنامه وسیاست موفقی در حوزه مسکن در دنیا و کشورهای پیشرفته اجرا نشده است مگر آنکه نگاه متولی مسکن این کشورها به بخش مسکن از مسیر تامین ابزارهای تامین مالی و به کارگیری اهرم‌‌‌های مالیاتی به منظور به صفر رساندن انگیزه‌‌‌های سفته‌‌‌بازی و ملاکی و هدایت سرمایه‌‌‌ها از بخش‌‌‌های غیرمولد ملکی (معاملات مکرر و سفته‌‌‌بازانه) به بخش‌‌‌های مولد (ساخت وعرضه) عبور کند. در این مسیر استفاده از ابزارها واهرم‌‌‌های مهم مالیاتی در کنار ایجاد انگیزه و مسیرهای بورسی برای جذب سرمایه‌‌‌های خرد وکلان مردمی به حوزه مولد ملکی ضروری است.

رئیس‌‌‌جمهوری نیز در اولین نشست مطبوعاتی خود بعد از مراسم تنفیذ، ساماندهی بازار مسکن را از مسیر مسدودسازی مسیرهای سرمایه‌گذاری غیرمولد ملکی و از بین بردن سفته‌‌‌بازی در این بازار و همچنین هدایت سرمایه‌‌‌ها به سمت فعالیت‌های مولد، از مهم‌ترین برنامه‌‌‌های دولت سیزدهم اعلام کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اولین و یکی از مهم‌ترین برنامه‌‌‌هایی که سال گذشته به عنوان نقشه راه دولت سیزدهم در بخش مسکن بر آن تاکید شد، سیاست «بهسازی سالانه حداقل ۲۷۰ محله و۱۰‌درصد مساحت بافت فرسوده» در کشور بود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این برنامه که از سال‌های قبل نیز به عنوان یکی از سیاست‌های اصلی در بخش مسکن مطرح بود، در سال اول استقرار دولت سیزدهم موفقیت‌آمیز نبوده ومحقق نشد. هم‌‌‌اکنون تعداد زیادی از محلات و واحدهای مسکونی واقع در بافت‌‌‌های فرسوده نیازمند بازسازی، نوسازی و بهسازی هستند که علاوه بر وجود ضرورت برای نوسازی آنها به دلیل حفظ جان ومال شهروندان، بستر مناسبی برای تامین نیاز مسکن سایر شهروندان در هسته میانی و نقاط کانونی شهرها هستند.

برنامه یا سیاست دومی که در نقشه راه دولت برای بخش مسکن در سال گذشته مورد توجه و تاکید قرار گرفت، «توسعه بازار تامین مالی مسکن»بود. تخصیص بخش قابل‌توجه اعتبارات بازار پول به تامین مالی مسکن، راه‌اندازی صندوق ملی مسکن جهت پایدارسازی منابع موردنیاز بخش مسکن و همچنین تامین منابع موردنیاز جهت کاهش سود تسهیلات بانکی و بخشی از هزینه‌‌‌های تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، بخشی از برنامه‌‌‌هایی بود که برای تحقق این هدف مورد اشاره قرار گرفت. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در این زمینه نیز طی یکسال اخیر عملکردها مطلوب نبوده است.

فراهم کردن زیرساخت ثبت رسمی پیش‌‌‌فروش مسکن»سومین هدف مورد تاکید در برنامه اعلامی از سوی متولی مسکن در آغاز به کار دولت سیزدهم بود. در برنامه تشریحی که از سوی وزیر راه وشهرسازی در سال گذشته اعلام شد:«پیش‌فروش مسکن بر بستر سامانه‌های تایید صلاحیت شده مشتمل بر متون قراردادی استاندارد و شروط از پیش تعیین شده و قابل شخصی سازی، باقابلیت احراز شروط توسط نهادهای بیمه‌گر دارای مسوولیت تضامنی، امکان اعمال غیر‌قضایی شروط قرارداد در صورت عدم‌پایبندی طرفین به آنها و امکان اخذ ثمن قرارداد و انتقال آن به طرف دیگر پس از احراز اجرای تعهدات مجری»

از مهم‌ترین سیاست‌هایی است که باید در بخش مسکن اجرایی شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد به‌رغم وجود تقاضای بسیار زیاد از سوی متقاضیان مصرفی برای پیش خرید مسکن و در حالی که هم‌‌‌اکنون وبه دنبال جهش طولانی‌مدت قیمت مسکن عملا تقاضای مصرفی وبه‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از منابع مالی کافی برای خرید واحدهای مسکونی آماده برخوردار نیستند، قفل چند ساله بازار پیش‌‌‌فروش به دلیل وجود موانع وابهامات قانونی در این زمینه همچنان پابرجاست. باز شدن قفل بازار پیش‌فروش علاوه بر آنکه مسیری مطمئن و نسبتا امکان‌‌‌پذیرتر برای خانه‌‌‌دار شدن بخشی از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها ایجاد خواهد کرد در تامین مالی پروژه‌‌‌های ساخت مسکن و کمک به سازنده‌‌‌ها برای افزایش عرضه مسکن موثر است. با گذشت یکسال از تاکید دولت سیزدهم برای بازگشایی این قفل وهموار شدن مسیر پیش‌‌‌فروش مسکن، همچنان اقدامی موثر در این زمینه صورت نگرفته است و قفل بازار پیش‌‌‌فروش کماکان پابرجاست.

اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای همچنان مغفول!

متولی مسکن در حالی در برنامه خود برای بخش مسکن بر «شکل‌‌‌گیری بازار اجاره‌‌‌داری مسکن با ایجاد و حضور شرکت‌های بزرگ مقیاس»، تاکید کرده وآن را لازمه تنظیم بازار اجاره عنوان کرده که طی یکسال اخیر اقدامی در این زمینه صورت نگرفته است. در برنامه‌‌‌ای که پارسال برای اجرا در چهار سال پیش‌‌‌رو مورد تاکید قرار گرفت، اعلام شد: «ایجاد شرکت‌های عمومی و خصوصی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای و همچنین احداث واحدهای مسکونی استیجاری برای دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد جامعه» از مهم‌ترین ضرورت‌‌‌هاست. این در حالی است که در غیاب اجرای این برنامه، بازار اجاره مسکن طی یکسال گذشته یکی از ملتهب‌‌‌ترین دوره‌‌‌های خود را پشت سر گذاشته است.

پنجمین برنامه مورد اشاره در این برنامه بر «جلوگیری از بورس بازی و خرید وفروش‌های سوداگرانه مسکن» تاکید داشت. در این برنامه نسبت به تسریع در ارائه طرح یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن جهت جلوگیری از ‌‌‌بورس بازی و خریدوفروش های سوداگرانه مسکن و اجرای ماده ۵۴ مکرر و ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم در جهت اخذ مالیات از خانه‌‌‌های ‌‌‌خالی برای واردکردن این خانه ها به چرخه مصرف تاکید شده بود. این در حالی است که به‌رغم این تاکید صورت گرفته در حوزه مقابله با سفته‌‌‌بازی، سوداگری، ملاکی و انجماد واحدهای مسکونی طی یکسال گذشته عملا اقدام اجرایی مشخصی صورت نگرفته است.

«ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال» را شاید بتوان مهم‌ترین سیاست مورد تاکید دولت در این برنامه و طی یکسال اخیر عنوان کرد. این برنامه یا سیاست از همان ابتدای آغاز به کار دولت سیزدهم مورد تاکید قرار گرفت و عمده توان دولت در بخش مسکن طی یکسال گذشته به این امر اختصاص یافت. با این حال، این سیاست نیز در سال اول به طور کامل اجرایی نشد و یک‌میلیون مسکن در کشور در سال اول اجرای این سیاست، ساخته نشد. با این حال، تلاش‌‌‌ها و اقدامات دولت برای تحقق این سیاست ادامه دارد اما در سال اول موفق به تحقق هدف نشد.

این در حالی است که «تحریک توامان عرضه وتقاضای مصرفی» به عنوان هفتمین وعده یا سیاست دولت در بخش مسکن در برنامه‌‌‌ای که سال گذشته از سوی متولی در این بخش تشریح شد مورد تاکید قرار گرفت. به این معنا که همزمان با افزایش عرضه مسکن از طریق اجرای برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، اقدامات لازم به منظور تحریک تقاضای مصرفی ورونق‌‌‌بخشی به بازار معاملات مسکن از مسیر خریدهای مصرفی، به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، صورت گیرد. در این راستا برنامه‌‌‌هایی همچون، تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن همزمان با افزایش عرضه وساخت واحدهای مسکونی مورد تاکید قرار گرفت. این هدف نیز در سال اول اجرا عملا چندان موفقیت‌آمیز نبود.

پل بورسی برای نجات مسکن

یکی از مهم‌ترین سیاست‌ها یا برنامه‌‌‌های مورد تاکید در برنامه تشریح شده از سوی متولی مسکن برای اجرا در این بخش، به ایجاد پل بورسی و اتصال بازار مسکن وبازار سرمایه به یکدیگر به منظور تحقق دو هدف مهم مربوط می‌شود.

در برنامه‌‌‌ای که یکسال قبل از سوی وزیر راه وشهرسازی به عنوان نقشه راه این وزارتخانه در دولت سیزدهم تشریح شد، به درستی به این اتصال بورسی و ایجاد این پل ارتباطی بین بازار مسکن وبازار سرمایه اشاره شده و تحقق آن یکی از مهم‌ترین اهداف مطرح شده، عنوان شد.

بر این اساس، راه‌‌‌اندازی صندوق حمایتی خرید مسکن و همچنین صندوق املاک و مستغلات به منظور فراهم‌سازی امکان سرمایه‌گذاری خرد مردم در ساخت مسکن از طریق بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفت. هدف دولت از این برنامه، هدایت سرمایه‌‌‌ها از بازارغیرمولد معاملات مکرر ملکی به بازار مولد ساخت‌وساز بود. ایجاد پل بورسی بین بازار مسکن وبازار سرمایه از طرق گفته شده (ایجاد صندوق‌های املاک و مستغلات وهمچنین صندوق‌های زمین وساختمان)، یک تیر با دو نشان برای بهبود وضعیت بازار مسکن است.

از این طریق ضمن جذب سرمایه‌‌‌های مردم برای ساخت واحدهای مسکونی و حل بخش قابل‌توجهی از مشکل تامین مالی پروژه‌‌‌های ساختمانی و عرضه مسکن، نه تنها امکان خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان متناسب با میزان سرمایه‌‌‌های آنها فراهم می‌شود بلکه بازاری مولد و سازنده در حوزه مسکن ایجاد می‌شود. یعنی سرمایه‌‌‌ها به جای آنکه جذب بخش غیرمولد بازار یعنی سفته‌‌‌بازی ملکی و معاملات مکرر شود و منجر به التهاب بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن شود، به بخش مولد بازار یعنی ساخت و عرضه واحدهای مسکونی وارد شده و از این طریق، نه تنها زمینه تعادل قیمت و عرضه و تقاضا فراهم می‌شود بلکه سفته‌‌‌بازی ملکی نیز کاهش می‌‌‌یابد.

با این وجود در یکسال گذشته هنوز اقدام مشخص و عملیاتی در این زمینه صورت نگرفته است و عمدتا توان دولت در بخش مسکن معطوف به اجرای برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سال شده است.

وعده اصلاح کیفیت ساخت

یکی از مهم‌ترین وعده‌‌‌ها وبرنامه‌‌‌های اعلامی در بخش مسکن در برنامه‌‌‌های تشریح شده از سوی متولی مسکن دولت سیزدهم «ارتقای ساختار فنی ساخت‌وسازها و اصلاح آن» بود. در این زمینه سه برنامه وعده داده شده مهم شامل «ایجاد سازوکار بازرسی ساختمان» «بازنگری در مقررات ملی ساختمان و قوانین نظام مهندسی» و همچنین «اجرای شناسنامه فنی ساختمان و بیمه مسوولیت ساخت» مورد تاکید قرار گرفته بود که با گذشت یکسال از تشریح این برنامه هنوز هیچ‌کدام از این وعده‌‌‌ها عملیاتی نشده است.

چهاردهمین وعده مهمی که در برنامه متولی مسکن برای این بخش در سال گذشته مورد تاکید قرار گرفته بود «پرداخت یارانه اجاره‌‌‌بهای مسکن به کم‌‌‌درآمدها از مسیر منابع حاصل از مالیات‌‌‌های مسکن» به منظور حمایت از این قشر آسیب‌‌‌پذیر و نیازمند حمایت بازار مسکن بود. قرار بود دولت به این گروه از اقشار نیازمند یارانه اجاره‌‌‌بها بدهد اما هم در سال ۱۴۰۰ و هم در سال ۱۴۰۱، مصوبه نه چندان کارآمد و شکست خورده تعیین سقف دستوری برای نرخ مجاز اجاره‌‌‌بهای مسکن اجرایی شد. بر اساس این مصوبه سقف افزایش اجاره‌‌‌بها در شهر تهران ۲۵‌درصد و در سایر شهرها ۲۰‌درصد تعیین شد که آمارها حکایت از رشد ۵۰‌درصدی میانگین اجاره‌‌‌بها در این بازه زمانی دارد.

این در حالی است که بسترسازی برای طراحی اجاره‌‌‌نامه‌‌‌های ۳ تا ۵ ساله به منظور کنترل التهاب اجاره‌‌‌بها را می‌توان به عنوان پانزدهمین وعده مهم دولت فعلی در بخش مسکن اعلام کرد. در این زمینه نیز طی یکسال اخیر اقدام اجرایی مشخصی صورت نگرفته است.

مسکن؛ یک سال بعد از وعده‌‌‌ها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد یک سال بعد از ارائه این وعده‌‌‌های مهم از سوی متولی مسکن، متوسط قیمت مسکن تهران از مرداد ماه ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۱، حول و حوش ۴۰‌درصد ومیانگین اجاره‌‌‌بها در کشور حدود ۵۲‌درصد رشد کرده است.

قدرت خرید مسکن با سقف وام فعلی در تهران که در حالت حداقلی باید ۲۵ مترمربع و در حالت ایده‌‌‌آل ۸۰‌درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی معمولی مصرفی را پوشش دهد هم‌‌‌اکنون ۱۱ مترمربع است. البته این میزان از ۸ مترمربع در سال گذشته به دلیل افزایش سقف وام مسکن در مهرماه ۱۴۰۰، به ۱۱ مترمربع رسیده که هر چند نسبت به پارسال به صورت جزئی بهبود یافته است اما همچنان ناکافی و عملا فاقد کارآیی است.

بررسی کارنامه یکساله دولت سیزدهم در بخش مسکن نشان می‌دهد، مرور این وعده‌‌‌ها، نقشه‌‌‌راه این دولت در این بخش برای سال دوم را ترسیم می‌کند. برای موفقیت و تحقق این وعده‌‌‌ها لازم است سه گام مهم برداشته شود. در گام اول لازم است پل بورسی بین بازار مسکن وبازار سرمایه ایجاد شود. از این طریق سرمایه‌‌‌های مردم از بخش غیرمولد به بخش مولد بازار ملک هدایت می‌شود.

از سوی دیگر لازم است سفته‌‌‌بازی و ملاکی با استفاده از موثرترین شکل مالیات یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی از بین برود و واحدهای منجمد شده هر چه سریع‌تر به نفع تقاضای مصرفی به بازار عرضه شود. راهکار سوم، تلاش برای بهبود قدرت خرید خانوار و ترمیم شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید و بهای مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره وام و افزایش طول دوره بازپرداخت است.