چه کسانی در تهران خریدار ملک هستند؟

دنیای‌اقتصاد نوشت، در چهار ماه اول امسال، بازار معاملات مسکن شهر تهران با بازدهی حدود ۲۲‌درصدی، رتبه اول بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص داد. در عین حال، برخلاف سال قبل که سال پساجهش بود و متوسط تورم ماهانه مسکن در ثلث اول سال، معادل منفی یک‌درصد رقم خورد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول امسال، رشد محسوس ۴/۵درصدی را به خود اختصاص داد.

بررسی‌‌‌‌ها نقش طیف متنوع تقاضای مصرفی و غیرمصرفی در بروز شرایط فعلی بازار مسکن را نشان می‌دهد.

در چهار ماه اول امسال، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن نیز وارد بازار شده و بخشی از آنها اقدام به خرید آپارتمان کردند. در نیمه جنوبی پایتخت نیز، علاوه بر تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای و تقاضای مصرفی تبدیل به احسن، ردپایی هر چند محدود از تقاضای مصرفی خانه‌‌‌‌اولی در معاملات مسکن رصد می‌شود.

این در حالی است که در مدت مشابه سال قبل یعنی چهار ماهه اول سال ۱۴۰۰، در غیاب حضور تقاضای مصرفی و همچنین کمرنگ شدن تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، متوسط تورم ماهانه مسکن به منفی یک‌درصد رسید.

تیم بازیگر معاملات مسکن در ۱۴۰۱ شامل تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن و گروه محدودی از خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها هم‌‌‌‌اکنون نقش اصلی را در تحولات ملکی ۴ ماه اول سال‌جاری ایفا کرده‌‌‌‌اند.

رشد دو برابری معاملات مسکن

بر پایه تازه‌‌‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران، در تیرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به حدود دو برابر تیرماه سال گذشته رسید و حول و حوش ۱۰۰‌درصد رشد کرد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع به ثبت متوسط تورم ماهانه منفی ملکی در چهار ماه اول سال ۱۴۰۰ و رشد تقاضای خرید مسکن در مدت مشابه سال‌جاری، مربوط می‌شود.

همان‌‌‌‌گونه که اشاره شد، میانگین تورم ماهانه مسکن در چهار ماه اول سال گذشته معادل منفی یک‌درصد به ثبت رسید. ثبات نسبی قیمت مسکن در سال قبل تحت‌تاثیر از دست رفتن جاذبه سرمایه‌گذاری به‌خصوص خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت ملکی منجر به خروج خریداران ازبازار ملک شد.

در حالی که همزمان با تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران ازسال ۹۸ ابتدا تقاضای خانه‌‌‌‌اولی و سپس نوع دوم تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به تدریج و به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند.

همزمان با ثبات نسبی در بازار مسکن در ۴ ماه اول سال ۱۴۰۰، تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای به‌خصوص سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت نیز از این بازار خارج شده و حضور آنها در بازار معاملات ملک تهران کمرنگ شد.

مهم‌ترین دلیل این موضوع انتظار این گروه از بازیگران بازار مسکن به حرکت بازار به سمت تخلیه حباب ملکی بود. در مقابل همین ثبات و کاهش تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، به شکل قطره‌‌‌‌چکانی منجر به بازگشت بخشی از تقاضای مصرفی به بازار مسکن شد که عمده آنها، تقاضای مصرفی تبدیل به احسن ملکی یا افرادی بودند که قصد فروش واحد خود و خرید واحد دیگری با مشخصات و ویژگی‌‌‌‌های بهتر داشتند.

به این ترتیب، سال گذشته در حوزه تقاضای مسکن نوعی حذف و اضافه شکل گرفت.

اما شرایط در چهار ماه اول سال‌جاری نسبت به ۴ ماه اول سال گذشته متفاوت شد؛ در ۴ ماه اول سال‌جاری نه تنها بازدهی حدود ۲۲‌درصدی در بازار مسکن به ثبت رسید که بالاترین میزان بازدهی در میان بازار دارایی‌‌‌‌ها محسوب می‌شود، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن حول‌ و حوش ۵/ ۴‌درصد شد. مهم‌ترین دلیل این موضوع، به بازگشت مجدد طیف سرمایه‌گذار ملکی به بازار مسکن تحت‌تاثیر شدت گرفتن انتظارات تورمی از یکسو و عدم‌اطمینان به سایر بازارها تحت‌تاثیر ریسک‌های میانه غیراقتصادی و وجود احتمال از بابت احیای برجام و ریزش بازارهای زود نقد شونده در میان سرمایه‌گذارها، مربوط می‌شود.

از آنجا که بازار مسکن نوعی بازار فاقد ریسک و با هزینه صفر برای ملاکان، سرمایه‌‌‌‌داران وسرمایه‌گذاران است تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارها درشرایط فعلی این بازار را نسبت به سایر بازارها برای هدایت سرمایه‌‌‌‌های خود به آن ارجح دانسته و اقدام به خرید آپارتمان کردند.

تحت‌تاثیر این موضوع حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در چهار ماه اول سال‌جاری در مقایسه با چهار ماه اول سال گذشته که سرمایه‌گذارها از این بازار خارج شدند ۱۳۰‌درصد رشد کرد.

در تیرماه نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در مقایسه با تیر سال گذشته حول و حوش ۱۰۰‌درصد افزایش یافت. در واقع مهم‌ترین دلیل تندتر شدن نبض معاملات مسکن در سال‌جاری در مقایسه با سال گذشته، همین موضوع، یعنی بازگشت سرمایه‌گذارها به این بازار بعد از خروج ۱۴۰۰ آنها از بازار ملک است.

ضمن آنکه در سال‌جاری بخشی از رشد معاملات مسکن، هر چند با شیب ملایم‌‌‌‌تر از رشد تقاضای سرمایه‌‌‌‌ای، مربوط به افزایش تقاضای خرید مصرفی مسکن به‌خصوص در بخش معاملات تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. ردپایی از خریدهای خانه‌‌‌‌اولی نیز در چهار ماه اول امسال در برخی از مناطق جنوبی تهران رصد شد.