روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل

اخذ حکم تخلیه منزل یکی از پرکاربردترین دعاوی حقوقی در ایران است که معمولاً میان مالک و مستأجر یا میان ورثه و افراد ساکن در ملک مطرح می‌شود. در اینجا مراحل و روش‌های قانونی برای گرفتن حکم تخلیه را بررسی می‌کنیم.

۱. انواع تخلیه و مراجع قانونی

• تخلیه مستأجر: در پایان قرارداد یا با وجود شرایط فسخ.

• تخلیه ملک مشاع: وقتی ملک بین چند نفر مشترک است و یک یا چند نفر بدون رضایت دیگران در آن سکونت دارند.

• تخلیه توسط ورثه: پس از فوت مالک، ورثه می‌توانند برای تخلیه ملک از افراد ساکن (غیر از ورثه) اقدام کنند.

• مراجع صالح: معمولاً شورای حل اختلاف (برای دعاوی با ارزش تا ۲۰۰ میلیون تومان) یا دادگاه حقوقی (برای مبالغ بالاتر) صالح به رسیدگی هستند.

۲. شرایط لازم برای درخواست تخلیه

• ارائه سند مالکیت یا مدارک معتبر دیگر (مانند قولنامه محضری).

• ارائه قرارداد اجاره (در مورد مستأجر).

• وجود یکی از شرایط قانونی برای تخلیه:

  • پایان مدت قرارداد.

  • عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر.

  • استفاده غیرمجاز از ملک (مانند تبدیل مسکونی به تجاری بدون اجازه).

  • نیاز مالک به ملک برای سکونت خود یا نزدیکان درجه یک.

۳. مراحل قانونی گرفتن حکم تخلیه

• ارسال اظهارنامه رسمی: اولین گام، ارسال اظهارنامه با ذکر دلیل تخلیه و مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز) به مستأجر یا فرد ساکن.

• تقدیم دادخواست: در صورت عدم تخلیه، مالک باید به دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف دادخواست تقدیم کند. مدارک لازم شامل:

  • نسخه‌ای از دادخواست.

  • فتوکپی سند مالکیت.

  • فتوکپی قرارداد اجاره.

  • فتوکپی اظهارنامه ارسالی و رسید آن.

  • شناسنامه و کارت ملی مالک.

• جلسه دادگاه: پس از تعیین وقت، طرفین در جلسه حاضر شده و دلایل خود را ارائه می‌دهند. ممکن است کارشناسی نیز برای بررسی وضعیت ملک انجام شود.

• صدور حکم: در صورت اثبات ادعای مالک، حکم تخلیه صادر می‌شود.

• اجرای حکم: اگر مستأجر یا ساکن به طور اختیاری ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند با ارائه حکم قطعی به اداره اجرای احکام برای تخلیه اجباری اقدام کند.

۴. مدت زمان و هزینه‌ها

• مدت زمان رسیدگی بستگی به پیچیدگی پرونده و مرجع رسیدگی دارد (معمولاً ۳ ماه تا یک سال).

• هزینه‌ها شامل هزینه دادرسی (بر اساس ارزش ملک)، حق الوکاله وکیل (در صورت استخدام) و هزینه‌های اجرای حکم است.

۵. نکات مهم

• تخلیه مستأجر پیر یا بیمار: در موارد خاص، دادگاه ممکن است مهلت بیشتری برای تخلیه در نظر بگیرد.

• حق کسب و پیشه: اگر ملک تجاری باشد و مستأجر دارای حق کسب و پیشه باشد، مالک باید طبق قانون این حق را پرداخت کند.

• تخلیه بدون قرارداد: اگر قرارداد نوشته‌ای وجود نداشته باشد، مالک باید از طریق شواهد (مانند شهادت شهود یا قبض‌های پرداختی) اثبات کند که فرد ساکن مستأجر است.

۶. توصیه‌های پایانی

• قبل از هر اقدامی، با مستأجر یا ساکن مذاکره کنید؛ ممکن است به توافق مسالمت‌آمیز برسید.

• در صورت عدم آگاهی حقوقی، حتماً از وکیل متخصص امور ملکی مشورت بگیرید.

• از ارسال اظهارنامه و حفظ رسید آن غافل نشوید؛ این مدرک در دادگاه بسیار مهم است.

در نهایت، رعایت دقیق مراحل قانونی و صبر در فرآیند دادرسی، برای گرفتن حکم تخلیه منزل ضروری است.