فسخ قرارداد اجاره ملک توسط موجر و مستاجر چه شرایطی دارد؟
فسخ قرارداد اجاره، یعنی پایان دادن به قرارداد پیش از موعد مقرر در آن، یک اقدام حقوقی است که فقط در شرایط خاص قانونی یا با توافق طرفین امکانپذیر است. در این مطلب به طور جامع به شرایط فسخ، مراحل قانونی آن، پیامدها و راهکارهای عملی برای موجر و مستاجر میپردازیم.
📜 مبانی حقوقی فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره در حقوق ایران یک عقد لازم است. این به آن معناست که پس از انعقاد، طرفین نمیتوانند آن را خودسرانه و بدون دلیل قانونی فسخ کنند. فسخ باید بر اساس دلایل مصرح در قانون، شروط ضمن عقد، یا توافق دو طرف صورت گیرد.
دو قانون اصلی حاکم بر روابط اجاره عبارتند از:
-
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: برای قراردادهای اجارهای که پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شدهاند.
-
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: حاکم بر قراردادهای بعد از این تاریخ. این قانون به طور خاص شرایط فسخ را احصا نکرده و عمدتاً به قواعد عمومی قراردادها و شرایط مندرج در قرارداد رجوع میکند.
⚖️ شرایط فسخ قرارداد توسط موجر (مالک)
موجر تنها در موارد زیر میتواند برای فسخ قرارداد اقدام کند:
| شرط فسخ | توضیح و ملاحظات |
|---|---|
| تأخیر یا عدم پرداخت اجارهبها | اگر مستأجر در پرداخت اجاره کوتاهی کند. برخی منابع تأخیر بیش از یک هفته یا دو ماه را ذکر کردهاند، اما شرط اصلی، وجود بند مربوطه در قرارداد است. |
| انتقال ملک به غیر بدون اجازه | اگر مستأجر تمام یا بخشی از ملک را به شخص دیگری واگذار، اجاره یا حتی به صورت وکالتی در اختیار دیگری قرار دهد. |
| استفاده غیرمجاز از ملک | استفاده از ملک برخلاف منظور قید شده در قرارداد (مثلاً استفاده تجاری از ملک مسکونی) یا تبدیل ملک به مرکز فساد. |
| ایراد خسارت عمدی یا تقصیر | اگر مستأجر بر اثر سوءاستفاده یا بیمبالاتی خسارتی به ملک وارد کند که باعث نقصان در ارزش یا قابلیت استفاده آن شود. |
| ممانعت از تعمیرات ضروری | اگر مستأجر بدون دلیل موجه، مانع ورود موجر برای انجام تعمیرات ضروری و اساسی ملک شود. |
| حق فسخ قراردادی | اگر در متن قرارداد حق فسخ برای موجر شرط شده باشد (مثلاً در صورت نیاز شخصی برای فروش یا سکونت). |
⚖️ شرایط فسخ قرارداد توسط مستأجر
مستأجر نیز در شرایط معینی حق فسخ دارد:
| شرط فسخ | توضیح و ملاحظات |
|---|---|
| عدم تطابق ملک با وصف قرارداد | اگر ملک تحویلی با اوصاف و شرایط مذکور در قرارداد (مثل متراژ، امکانات) مطابقت نداشته باشد (خیار تخلف وصف). |
| وجود عیب پنهان در ملک | اگر پس از تحویل، عیوبی در ملک کشف شود که قابلیت انتفاع را به طور جدی مختل کند و موجر از رفع آن امتناع ورزد (خیار عیب). |
| تخریب یا خرابی غیرقابل جبران | اگر تمام یا بخشی از ملک خراب شده یا در معرض خطر تخریب باشد، به طوری که استفاده از آن غیرممکن شود و غیرقابل تعمیر باشد. |
| عدم انجام تعمیرات ضروری توسط موجر | اگر موجر از انجام تعمیرات اساسی و ضروری که برعهده اوست (مانند اسکلت بنا، لولهکشی اصلی) خودداری کند و این باعث عدم امکان استفاده مناسب مستأجر شود. |
| حق فسخ قراردادی | اگر در متن قرارداد حق فسخ برای مستأجر شرط شده باشد (مثلاً در صورت انتقال شغلی به شهر دیگر). در این حالت معمولاً اعلام از یک ماه قبل لازم است. |
| حوادث قهری | در صورت بروز حوادثی مانند زلزله، سیل یا آتشسوزی که ملک را به کلی از بین ببرد یا از حیز انتفاع ساقط کند. در این حالت قرارداد منفسخ میشود. |
🗂️ مدارک و مراحل قانونی فسخ قرارداد
برای اقدام قانونی به منظور فسخ قرارداد، رعایت تشریفات زیر ضروری است:
مرحله ۱: جمعآوری مدارک
-
اصل قرارداد اجاره (مهمترین مدرک)
-
مدارک اثباتکننده تخلف (مانند رسیدهای پرداخت نشده، عکس و فیلم از خسارت، گزارش کارشناسی، نامههای اخطار)
-
سند مالکیت (برای موجر) و کارت ملی طرفین
مرحله ۲: ارسال اظهارنامه رسمی
-
اولین گام حقوقی، ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی است.
-
در اظهارنامه باید دلیل فسخ، شماره قرارداد و مهلت (معمولاً ۱۰ روزه) برای پاسخ یا رفع مشکل قید شود.
-
رسید ابلاغ اظهارنامه را حتماً نگهداری کنید.
مرحله ۳: مراجعه به مرجع قضایی
-
در صورت عدم رضایت طرف مقابل پس از اظهارنامه، باید دادخواست فسخ قرارداد و تخلیه به دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف (بسته به مبلغ) تقدیم شود.
-
تمام مدارک باید به دادگاه ارائه شود.
مرحله ۴: صدور رأی و اجرای حکم
-
پس از بررسی، در صورت اثبات ادعا، دادگاه حکم فسخ و تخلیه صادر میکند.
-
اگر مستأجر در مهلت مقرر حکم، ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند با دریافت اجراییه و با همراهی ماموران اجرای احکام، ملک را تخلیه کند.
💰 پیامدهای مالی فسخ قرارداد
فسخ قرارداد میتواند پیامدهای مالی برای هر دو طرف داشته باشد:
| مورد | توضیح |
|---|---|
| خسارت فسخ | میزان آن معمولاً در قرارداد شرط میشود (مثلاً معادل یک یا دو ماه اجارهبها). اگر شرط نشده باشد، دادگاه با توجه به مدارک و ادله مانند اجارههای از دست رفته موجر یا هزینههای جابجایی مستأجر، تصمیم میگیرد. |
| ودیه (پیش) ملک | پس از فسخ و تحویل ملک، ودیه باید پس داده شود، مگر آنکه خسارتی به ملک وارد شده باشد که در این صورت کسر میشود. |
| کمیسیون بنگاه | در صورت فسخ، معمولاً کمیسیونی به بنگاه تعلق نمیگیرد، مگر آنکه در قرارداد شرط خاصی شده باشد. در صورت بروز اختلاف، معمولاً طرف مقصر یا درخواستکننده فسخ، هزینه را میپردازد. |
| اجرتالمثل | اگر مستأجر پس از فسخ یا اتمام قرارداد، ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند برای روزهای اضافی اجرتالمثل (معمولاً بیشتر از نرخ قبلی) مطالبه کند. |
✅ راهکارهای عملی و پیشنهادی
-
اولویت با توافق مسالمتآمیز: سعی کنید اختلاف را از طریق مذاکره و توافق کتبی حل کنید. این روش سریعتر، کمهزینهتر و کمتنشتر است.
-
مشاوره با وکیل متخصص: با توجه به پیچیدگیهای حقوقی، قبل از هر اقدامی با یک وکیل مجرب در امور ملکی مشورت کنید.
-
توجه به سامانه املاک: اگر قرارداد از طریق سامانه املاک رسمی ثبت شده، میتوان برای فسخ آنلاین اقدام کرد. برای این کار به کد رهگیری قرارداد نیاز دارید و بهتر است با بنگاه معاملاتی هماهنگ کنید.
-
تعهدات خود را انجام دهید: بهترین راه برای جلوگیری از دعوا، عمل دقیق به تعهدات قراردادی و رابطه محترمانه با طرف مقابل است.
