چه عواملی در ایران در بازار و قیمت مسکن تاثیر دارند؟

در بخش بازار مسکن ، قیمت تحت تاثیر دو عامل قیمت زمین و قیمت مصالح ساخت و ساز، امور اجرایی و صدور مجوز ها است.

طبق آمارهای موجود در چند سال گذشته میتوان گفت که هزینه مربوط به تامین زمین مسکن 60 درصد میباشد و 40 درصد هزینه ها هم به بخش ساخت و ساز و تامین مصالح و دیگر امور این چنینی مربوط میشود. اما ما برای تعیین قیمت کلی و افزایش و کاهش قیمت مسکن باید به نکاتی تحت عنوان عرضه و تقاضا دقت داشته باشیم تا ارزش واقعی ملک ما روشن شود.

در ادامه به تشریح نکاتی که در دسته های عرضه و تقاضا میتوان نام برد میپردازیم.

• عوامل سمت عرضه تاثیر گذار بر قیمت مسکن

1. قیمت زمین: تمایل زمین‌داران به فروش یا عدم فروش زمین که تعیین‌کننده قیمت زمین است و از شرایط روانی در اقتصاد ناشی می‌شود در تعیین قیمت مسکن سهم به سزایی دارد.

2. هزینه ساخت وساز: افزایش شاخص قیمت تولیدکننده و افزایش شاخص قیمت ریالی واردات که از رخدادهای بین‌المللی و نرخ ارز ناشی می‌شود در تعیین هزینه ساخت و ساز مسکن تاثیرگذار است.

3. مالیات بر بخش مسکن: با عنایت به تدوین نظام مالیات در حوزه مسکن، این اقدام در عرضه و تسریع در فروش ملک و در نتیجه در کاهش قدرت چانه‌زنی مالک تاثیر به سزایی دارد.

4. سیاست‌های محرک: باعنایت به اینکه ساخت مسکن و عرضه نهایی آن زمان‌بر بوده و در کوتاه مدت بی‌کشش است بنابراین سیاست‌های محرک دولت در راستای ایجاد رونق در این بخش در کوتاه مدت و حتی میان مدت خودنمایی نمی‌کند، لذا این عامل می‌تواند در بلندمدت در بخش مسکن تاثیرگذار باشد.

• عوامل سمت تقاضا تاثیر گذار بر قیمت مسکن

1. نرخ شهرنشینی: این شاخص که به عنوان عامل جمعیتی از آن نام می‌برند، بارزترین و پایدارترین عامل در بخش تقاضای بالقوه محسوب می‌شود که در صورت افزایش توان خرید به تقاضای موثر تبدیل خواهند شد.

2. نرخ اجاره‌بها: با افزایش اجاره‌بها، انگیزه فروش مالکان کاهش یافته و ارزش ذهنی ملک در بازار مسکن افزایش می‌یابد، بنابراین این عامل اثرهمسو با قیمت مسکن دارد.

3. درآمد سرانه: این عامل نیز از طریق افزایش توان خرید، در تبدیل وضعیت متقاضیان بالقوه به متقاضاین بالافعل در مسکن تاثیرگذار است.

4. اعتبارات بانکی: تسهیلات و اعتبارات بانکی در بخش ساخت و عرضه مسکن همواره در اختیار سازندگان بوده و کاهش و افزایش چنددرصدی نرخ سود تسهیلات اثر قابل توجهی در قیمت تمام شده و عرضه مسکن ندارد، لذا در این صورت اگر به اثرگذاری این عامل از سمت تقاضا توجه کنیم، مشاهده می‌کنیم که افزایش اعتبارات بانکی و تسهیل و تسریع در پرداخت تسهیلات در افزایش تقاضای موثر در بخش مسکن قابل توجه بوده است.

5. مالیات بر بخش مسکن: اگر نظام مالیات بر مالکان مسکن را در نظر بگیریم، این عامل موجب عدم تمایل به واسطه‌گری و دلالی و بالتبع کاهش تقاضا در این بخش خواهد شد.

6. نرخ رشد نقدینگی: در صورت افزایش حجم نقدینگی در شرایط فعلی اقتصاد، این منابع مالی به دلیل ضعف سایر بازارهای دارایی از جمله بازار بورس، به سوی بخش مسکن و به صورت سوداگرانه سوق می‌یابند که موجب افزایش تقاضا خواهد شد.