سرقفلی چیست ؟
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام ( حق کسب و پیشه یا تجارت ) شناخته می‌شد همان حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد و اولین نکته که از این تعریف مشخص می‌شود این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود.
تصور کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید و در آن یک مغازه پوشاک راه‌اندازی می‌کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید. مشتریان زیادی برای خود دست و پا می‌کنید و حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند.
سرقفلی
تعریف سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال 56 است که با تغییراتی همراه شده است و این تغییرات به شرح زیر است:
سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند و بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.
توافق در قرارداد سرقفلی
در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق انجام شود و این توافق به یکی از سه شیوه زیر امکان‌پذیر است:
-
هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد که در عرف به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود و در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. باید به این نکته توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان اجاره داشته باشد و هم اینکه مستاجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان سرقفلی و نه چیز دیگر به مالک پرداخت کرده باشد.
-
هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر باید توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به همین مستاجر اجاره دهد و در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
-
هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر بپردازد.
تعین قیمت یا همان حق کسب
بر اساس قانون مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود.
-
موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت.
-
شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
-
طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
-
وضع محل اجاره از نظر بنا.
-
مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده.
-
نوع کسب و کار مستأجر
دیدگاهتان را بنویسید