افزایش قیمت مسکن لوکس، سرمایه داخلی به باد داد
برخی کارشناسان مسکن معتقدند که خانه های کوچک همچنان خریدار دارد اما خریداران آپارتمان هایلوکس و بزرگ از خرید منصرف شدند. به گفته این کارشناسان معتقدند این خریداران میل به خرید ملک در کشورهای همسایه پیدا کرده‌اند و رونق خرید در کوچک متراژه‌ها که در تهران و شهرهای حاشیه‌ای ادامه دارد. زیرا انتظار کاهش قیمت به سرانجام نرسیده است. پیش‌بینی این کارشناسان از آینده بازار مسکن ادامه روند کنونی است. افزایش اندک قیمتها به‌صورت ماهیانه و حفظ میزان فروش کنونی و رونق دو ماه پایانی سال.
برخی از کارشناسان نیز امیدی به آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال ندارند. به اعتقاد این کارشناسان شرایط تولید مسکن در کشور بسیار پرریسک است و نظارتی هم دراین زمینه وجود ندارد.
پیش‌بینی این گروه ادامه تورم و افزایش قیمت در بازار مسکن برای نیم فصل دوم سال است و با شرایط موجود نه تنها در ۶ ماه آینده بلکه در یک سال آینده وضعیت بازار مسکن بدون تغییر خواهد بود.
بررسی فایلهای فروش نشان از کاهش فایلهای کوچک مقیاس زیر ۶۰ متر دارد و زمان ارائه فایل تا خرید قطعی این فایل‌ها نیز کوتاه است.
متوسط قیمت مسکن در تهران
به نقل از دنیایاقتصاد، دو رویداد کم‌‌سابقه و متفاوت در منطقه۲۲ شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در این منطقه در شهریور ماه امسال، قابل تامل است. در شرایطی که براساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مردادماه ۱.۱درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن در مناطق ۲۲گانه در این ماه نسبت به ماه قبل، حول و حوش ۲۳درصد کاهش یافت، در منطقه ۲۲ تورم ماهانه ۱۸درصد و افت بیش از ۳۵درصدی حجم معاملات خرید مسکن به ثبت رسید.
در واقع هم متوسط قیمت مسکن در این منطقه حدود ۱۸ برابر میانگین قیمت شهر تهران رشد کرد و هم شدت ریزش تعداد معاملات مسکن در این منطقه، بیشتر از متوسط کل شهر و بیشترین میزان ریزش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در میان سایر مناطق پایتخت بود.
بررسی‌‌ها درباره دلایل رشد شدید قیمت در برابر افت قابل توجه حجم معاملات مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران، در حالی از تهدید آخرین سنگر خریداران در بازار مسکن تهران خبر می‌دهد که در عین حال، از مهاجرت خاموش متقاضیان، از سایر مناطق تهران به‌ویژه مناطق غربی به این منطقه خبر می‌دهد.
بررسی قیمت مسکن در جنوب تهران
بررسی‌‌ها نشان می‌دهد سیل تورمی که از ابتدای دوره جهش در سال ۹۷ از مناطق شمالی تهران آغاز شده و سپس به مناطق جنوبی رسیده بود هم‌‌اکنون به غربی‌‌ترین و جوان‌‌ترین منطقه تهران که اتفاقا کانون عرضه و فروش آپارتمان‌‌های نیمه‌‌تمام، پیش‌‌فروشی و نوساز است، رسیده است.
سرریز جهش در غرب و جنوب پایتخت هم‌‌اکنون به منطقه ۲۲ رسیده است. پیش از این، مناطق جنوبی تهران دچار اضافه پرش قیمتی شده بود. از ابتدای سال ۹۶ یعنی یک سال قبل از جهش، تا پایان مرداد ۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه اول تهران (مناطق نیمه شمالی) ۹ برابر و مناطق ۹ تا ۲۰ (در جنوب تهران)، ۱۰ برابر رشد کرد.
این در حالی است که این میزان برای هر دو گروه مناطق نیمه شمالی و جنوبی تهران، از ابتدای ۹۶ تا خرداد ۱۴۰۱ معادل حدود ۹ برابر بود. این موضوع نشان می‌دهد، از خرداد ماه به بعد مناطق جنوبی تهران دچار اضافه‌‌پرش قیمتی شد و از حالت بازتنظیم با مناطق شمالی خارج شد.
شهریور ماه اما آمارها نشان از رسیدن سیل شدید تورمی به منطقه ۲۲ و ثبت تورم ماهانه ۱۸درصدی در این منطقه داشت. با وجود اینکه بیشترین افت حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه به ثبت رسید. این منطقه که بعد از شروع دوره جهش در سال ۹۷ عملا به سوپاپ منطقه ۵ تبدیل شد، بعد از آنکه به واسطه شروع دوره جهش، رشد شدید قیمتی در منطقه ۵ به ثبت رسید، به مقصد برخی از متقاضیان مسکن این منطقه تبدیل شد.
نسبت متوسط قیمت مسکن منطقه ۵ به متوسط قیمت مسکن منطقه ۲۲ در سال ۹۶ یعنی سال قبل از جهش، معادل ۱.۳ برابر بود. این میزان در سال ۹۷ و ۹۸ یعنی در دوره جهش ملکی به ۱.۴ برابر رسید و هم‌‌اکنون به ۱.۲ برابر رسیده است. این آمارها نشان‌دهنده اضافه‌‌پرش قیمتی در منطقه ۲۲ در مقطع زمانی حال حاضر است.
قیمت مسکن در منطقه ۲۲ تهران
دلیل این موضوع به سیل تورمی موجود در این منطقه و مهاجرت تقاضا به آن مربوط می‌شود. هر چند در شهریور ماه تحت‌تاثیر سردرگمی متقاضیان مسکن از وضعیت پیش‌‌رو و افت حجم معاملات در کل تهران، حجم معاملات خرید در این منطقه به‌شدت افت کرد، اما چند عامل مهم و چند ویژگی عمده این منطقه در این ماه باعث شد با وجود افت شدید حجم معاملات، تورم ماهانه ۱۸درصدی در آن به ثبت برسد.
یک دلیل مهم این موضوع به جاذبه قیمتی منطقه ۲۲ نسبت به سطح قیمتها در منطقه مجاور یعنی منطقه ۵ برمی‌‌گردد. در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۵ شهر تهران هم‌‌اکنون معادل ۵۴میلیون تومان است در منطقه ۲۲ این میزان به‌طور متوسط و به ازای هر مترمربع ۴۵میلیون است. این فاصله قیمتی در کنار مجاورت با منطقه ۵، باعث جذابیت این منطقه برای متقاضیان شده است. از سوی دیگر، در دسترس بودن تعداد بیشتری فایل نوساز به‌صورت نسبی در مقایسه با سایر مناطق، وجود فایلهای نیمه‌‌کاره و قابل پیش‌‌خرید و جوان بودن منطقه که یکی از جاذبه‌های مهم آن محسوب می‌شود، در این تورم شدید موثر بوده است.
این منطقه، آن‌طور که تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌ها و فعالان ملکی آن نشان می‌دهد مقصد خریدهای سرمایه‌‌ای متقاضیان تهرانی و همچنین گروهی از سرمایه‌‌گذاران سایر شهرهاست. وجود برج‌های مسکونی نوساز در این منطقه با قابلیت خرید با سطوح پایین‌‌تر قیمتی نسبت به برج‌های نوساز مناطق شمالی تهران، این منطقه را به مقصد جذاب سرمایه‌‌گذاران ملکی تهران و سایر شهرها تبدیل کرده است. بخش زیادی از معاملات خرید مسکن در این منطقه در هر ماه از سوی افرادی انجام می‌شود که ساکن شهرهای دیگر هستند، اما ترجیح می‌دهند برای سرمایه‌‌گذاری واحدی را در شهر تهران خریداری کنند.
دو رویداد مهم تاثیرگذار بر قیمت مسکن
مصرفی‌‌ترین مناطق شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت نیز در این ماه با افت حجم معاملات و میانگین قیمت آپارتمان مواجه شدند. برآوردها با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد در شهریور ۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲ تا ۵، نسبت به مردادماه، ۱.۳درصد افت کرد و حجم معاملات مسکن در این مناطق نیز ریزش ۲۱.۳درصدی را تجربه کرد. مناطق ۴ و ۵ نیز در همین بازه زمانی- شهریور نسبت به مرداد- با افت ۲۵درصدی حجم معاملات و کاهش ۱.۴درصدی متوسط قیمت همراه شدند.
با این حال، در مناطق جنوبی پایتخت اگرچه حجم معاملات خرید مسکن ۲۳.۴درصد در مقایسه با ماه قبل ریزش کرد، اما متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌ها، برخلاف مناطق مصرفی نیمه شمالی که کاهش یافت، رشد ۱.۷درصدی را به ثبت رساند. تحقیقات در تشریح چرایی رشد متوسط قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت در برابر رشد منفی قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران یک پیام مهم را به بازار مخابره می‌کند. اظهارات واسطه‌های بازار مسکن در این مناطق نشان از دو رویداد موثر در رشد قیمت مناطق جنوبی در مقایسه با رشد منفی قیمت مناطق مصرفی نیمه شمال تهران دارد.
واسطه‌ها می‌گویند، رشد شدید قیمتها و خارج شدن توان خرید مسکن در این مناطق از عهده بسیاری از متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌‌گذارها، می‌تواند یک عامل مهم کاهش قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی در کنار افت حجم معاملات خرید باشد. این در حالی است که گروهی از متقاضیان خرید مسکن که موفق به خرید آپارتمان در این مناطق نشدند مناطق جنوبی را به‌عنوان مقصد خریدهای ملکی خود انتخاب کردند. از سوی دیگر در شهریور ماه، عمربنای واحدهای فروخته شده در برخی از محلات جنوبی کاهش یافته و سهم نوسازها از معاملات فروش در برخی از این مناطق به‌طور نسبی افزایش یافته است. این وضعیت خود را در شکل افزایش قیمت مسکن در این مناطق و ثبت تورم ماهانه مثبت در شهریور ماه بازار مسکن جنوب تهران منعکس کرده است.
دیدگاهتان را بنویسید