اقبال بلند خانه‌های کم‌متراژ

متوسط قیمت مسکن در تهران

به نقل از دنیای‌اقتصاد، دو رویداد کم‌‌سابقه و متفاوت در منطقه۲۲ شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در این منطقه در شهریور ماه امسال، قابل تامل است. در شرایطی که براساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مردادماه ۱.۱درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن در مناطق ۲۲‌گانه در این ماه نسبت به ماه قبل، حول و حوش ۲۳درصد کاهش یافت، در منطقه ۲۲ تورم ماهانه ۱۸درصد و افت بیش از ۳۵درصدی حجم معاملات خرید مسکن به ثبت رسید.

در واقع هم متوسط قیمت مسکن در این منطقه حدود ۱۸ برابر میانگین قیمت شهر تهران رشد کرد و هم شدت ریزش تعداد معاملات مسکن در این منطقه، بیشتر از متوسط کل شهر و بیشترین میزان ریزش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در میان سایر مناطق پایتخت بود.

بررسی‌‌ها درباره دلایل رشد شدید قیمت در برابر افت قابل توجه حجم معاملات مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران، در حالی از تهدید آخرین سنگر خریداران در بازار مسکن تهران خبر می‌دهد که در عین حال، از مهاجرت خاموش متقاضیان، از سایر مناطق تهران به‌ویژه مناطق غربی به این منطقه خبر می‌دهد.

بررسی قیمت مسکن در جنوب تهران

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد سیل تورمی که از ابتدای دوره جهش در سال ۹۷ از مناطق شمالی تهران آغاز شده و سپس به مناطق جنوبی رسیده بود هم‌‌اکنون به غربی‌‌ترین و جوان‌‌ترین منطقه تهران که اتفاقا کانون عرضه و فروش آپارتمان‌‌های نیمه‌‌تمام، پیش‌‌فروشی و نوساز است، رسیده است.

سرریز جهش در غرب و جنوب پایتخت هم‌‌اکنون به منطقه ۲۲ رسیده است. پیش از این، مناطق جنوبی تهران دچار اضافه پرش قیمتی شده بود. از ابتدای سال ۹۶ یعنی یک سال قبل از جهش، تا پایان مرداد ۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه اول تهران (مناطق نیمه شمالی) ۹ برابر و مناطق ۹ تا ۲۰ (در جنوب تهران)، ۱۰ برابر رشد کرد.

این در حالی است که این میزان برای هر دو گروه مناطق نیمه شمالی و جنوبی تهران، از ابتدای ۹۶ تا خرداد ۱۴۰۱ معادل حدود ۹ برابر بود. این موضوع نشان می‌دهد، از خرداد ماه به بعد مناطق جنوبی تهران دچار اضافه‌‌پرش قیمتی شد و از حالت بازتنظیم با مناطق شمالی خارج شد.

شهریور ماه اما آمارها نشان از رسیدن سیل شدید تورمی به منطقه ۲۲ و ثبت تورم ماهانه ۱۸درصدی در این منطقه داشت. با وجود اینکه بیشترین افت حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه به ثبت رسید. این منطقه که بعد از شروع دوره جهش در سال ۹۷ عملا به سوپاپ منطقه ۵ تبدیل شد، بعد از آنکه به واسطه شروع دوره جهش، رشد شدید قیمتی در منطقه ۵ به ثبت رسید، به مقصد برخی از متقاضیان مسکن این منطقه تبدیل شد.

نسبت متوسط قیمت مسکن منطقه ۵ به متوسط قیمت مسکن منطقه ۲۲ در سال ۹۶ یعنی سال قبل از جهش، معادل ۱.۳ برابر بود. این میزان در سال ۹۷ و ۹۸ یعنی در دوره جهش ملکی به ۱.۴ برابر رسید و هم‌‌اکنون به ۱.۲ برابر رسیده است. این آمارها نشان‌دهنده اضافه‌‌پرش قیمتی در منطقه ۲۲ در مقطع زمانی حال حاضر است.

قیمت مسکن در منطقه ۲۲ تهران

دلیل این موضوع به سیل تورمی موجود در این منطقه و مهاجرت تقاضا به آن مربوط می‌شود. هر چند در شهریور ماه تحت‌تاثیر سردرگمی متقاضیان مسکن از وضعیت پیش‌‌رو و افت حجم معاملات در کل تهران، حجم معاملات خرید در این منطقه به‌شدت افت کرد، اما چند عامل مهم و چند ویژگی عمده این منطقه در این ماه باعث شد با وجود افت شدید حجم معاملات، تورم ماهانه ۱۸درصدی در آن به ثبت برسد.

یک دلیل مهم این موضوع به جاذبه قیمتی منطقه ۲۲ نسبت به سطح قیمت‌‌ها در منطقه مجاور یعنی منطقه ۵ برمی‌‌گردد. در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۵ شهر تهران هم‌‌اکنون معادل ۵۴میلیون تومان است در منطقه ۲۲ این میزان به‌طور متوسط و به ازای هر مترمربع ۴۵میلیون است. این فاصله قیمتی در کنار مجاورت با منطقه ۵، باعث جذابیت این منطقه برای متقاضیان شده است. از سوی دیگر، در دسترس بودن تعداد بیشتری فایل نوساز به‌صورت نسبی در مقایسه با سایر مناطق، وجود فایل‌‌های نیمه‌‌کاره و قابل پیش‌‌خرید و جوان بودن منطقه که یکی از جاذبه‌های مهم آن محسوب می‌شود، در این تورم شدید موثر بوده است.

این منطقه، آن‌طور که تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌ها و فعالان ملکی آن نشان می‌دهد مقصد خریدهای سرمایه‌‌ای متقاضیان تهرانی و همچنین گروهی از سرمایه‌‌گذاران سایر شهرهاست. وجود برج‌های مسکونی نوساز در این منطقه با قابلیت خرید با سطوح پایین‌‌تر قیمتی نسبت به برج‌های نوساز مناطق شمالی تهران، این منطقه را به مقصد جذاب سرمایه‌‌گذاران ملکی تهران و سایر شهرها تبدیل کرده است. بخش زیادی از معاملات خرید مسکن در این منطقه در هر ماه از سوی افرادی انجام می‌شود که ساکن شهرهای دیگر هستند، اما ترجیح می‌دهند برای سرمایه‌‌گذاری واحدی را در شهر تهران خریداری کنند.