وضعیت بازار مسکن در 4کلانشهر کشور

سبقت تورم کلان‌شهرها از تهران

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس برآورد سطح متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌ها در بازار مسکن شهر تهران و چهار کلان‌شهر (اصفهان، شیراز، مشهد و کرج)، نشان می‌دهد، در ماه‌‌های اخیر، تورم مسکن کلان‌شهرها از تورم مسکن تهران سبقت گرفته است. برآوردها حاکی است، میزان افزایش قیمت مسکن در این شهرها نسبت به تورم مسکن تهران، هم‌‌اکنون نسبت به مقطع زمانی ابتدای سال، بیشتر بوده است. برآوردها همچنین این رشد بیشتر قیمت کلان‌شهرها نسبت به تهران را در تحولات نقطه به نقطه قیمت مسکن در مقطع زمانی ابتدای پاییز 1402 نشان می‌دهد.

بر این اساس، برآورد می‌شود متوسط قیمت مسکن شهر تهران ابتدای پاییز امسال نسبت به ابتدای پاییز سال گذشته حدود 40 تا 43‌درصد رشد داشته است؛ در حالی که این میزان رشد در کلان‌شهرها، حول وحوش 45 تا 50‌درصد برآورد می‌شود.

از سوی دیگر، فراز وفرودهای قیمتی در بازار مسکن چهار کلان‌شهر اصفهان، شیراز، مشهد و کرج، منجر به رسیدن نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به کلان‌شهرها، به سطح 8/ 1 برابری شده است. این میزان که در دوره اوج جهش قیمت مسکن تهران به 4 رسیده بود و در میانه جهش تهران با ورود کلان‌شهرها به عصر جهش، به 3 رسید، در دوره‌‌ قبل از جهش، معادل 2 بود. ابتدای سال گذشته، این نسبت به 1/ 2 برابر رسید و برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون این میزان به 8/ 1 رسیده است.

یعنی نسبت متوسط قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها از دوره قبل از جهش نیز کمتر شده است و این موضوع بیش‌‌فعالی مسکن کلان‌شهرها در رقابت تورمی با تهران را در شرایط فعلی نشان می‌دهد. نکته مهمی که باید به آن اشاره شود این است که این نسبت 8/ 1 برابری در شرایط توقیف وعدم‌انتشار آمارهای رسمی تحولات قیمت مسکن تهران و سایر شهرها، از طریق برآورد و مقایسه میانگین قیمت مسکن در شرایط فعلی مبتنی بر بررسی تعداد انبوهی از فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش آپارتمان در کلان‌شهرها و همچنین اظهارات واسطه‌‌ها و فعالان بازار مسکن این شهرها، به دست آمده است.

پیام این بیش‌‌فعالی آن است که وقتی نسبت متوسط قیمت مسکن تهران به میانگین قیمت آپارتمان در کلان‌شهرها از سطح متعارف تاریخی پایین‌‌تر می‌رود، این موضوع به معنای آن است که میزان رشد قیمت مسکن در این شهرها بیشتر از تورم مسکن تهران بوده است.هر چند این موضوع به معنای آن نیست که این شرایط حتما و قطعا در ماه‌‌های بعد نیز ماندگار است. بلکه بسته به وضعیت و تغییرات متغیرهای بیرونی و درونی بازار مسکن می‌تواند باز هم کمتر شده یا به حد متعارف برسد یا از آن عبور کند.

محتمل‌‌ترین فرضیه‌‌ای که در خصوص علت بیش‌‌فعالی بازار مسکن کلان‌شهرها نسبت به تهران می‌توان اشاره کرد آن است که احتمالا در ماه‌‌های اخیر، میزان جهش و از دسترس خارج شدن مسکن برای طیف تقاضای مصرفی در این شهرها بیشتر بوده است. ضمن آنکه احتمالا برداشت و انتظار تقاضای سرمایه‌‌ای نسبت به افزایش قیمت‌ها در این شهرها در مقایسه با تهران بیشتر بوده است. به طوری که اگر نتوان گفت خریداران سرمایه‌‌ای، کلان‌شهرها را بیش از تهران مناسب خریدهای سرمایه‌‌ای دانسته‌‌اند اما به احتمال زیاد این شهرها را به اندازه پایتخت برای سرمایه‌گذاری مناسب تشخیص داده بودند.

موضوعی که در ابتدای پاییز امسال با کاهش حدود 10 تا 15 درصدی قیمت مسکن در این شهرها و رکود در سمت تقاضای خرید، به طور کامل تغییر کرده وسرمایه‌گذاران درصدد خروج هر چه سریع‌تر از بازار مسکن برآمده‌‌اند؛ چرا که چشم‌‌انداز متغیرهای بیرونی و درونی بازار، وضعیت مطلوب و بازدهی مناسبی را برای آنها در ماه‌‌های آینده ترسیم نمی‌‌کند. تمام متغیرهای فعلی و همچنین پیش‌بینی فعالان بازار مسکن کلان‌شهرها نیز نشان می‌دهد اگر شرایط بیرونی موثر بر بازار دست‌‌کم مانند دو ماه اخیر باشد یعنی سایر بازارها ثبات و کاهش داشته باشند و چشم‌‌انداز کاهش و رفع ریسک‌‌های غیر‌اقتصادی روشن باشد، دست‌‌کم تا پایان سال محتمل‌‌ترین گزینه برای بازار مسکن، رکود معاملات خرید همراه با کاهش یا حداقل ثبات قیمت‌ها است.

افت پاییزی بعد از خیز تابستانه

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، تورم ملکی پایتخت که ابتدای بهار همچنان به بازار مسکن چهار کلان‌شهر سرایت نکرده بود در ابتدای تابستان سطح قیمت مسکن در این شهرها را تحت‌تاثیر قرار داد. به طوری که متوسط قیمت مسکن در این کلان‌شهرها در پایان بهار و ابتدای تابستان نسبت به اول سال، تا بیش از 20‌درصد رشد کرد. اما این رشد به سرعت و با بروز ثبات ارزی، از ابتدای ماه میانی تابستان (مرداد) فروکش کرده و بازار به سمت کاهش قیمت پیش رفت.

رکود شدید معاملات ناشی از رشد نامتعارف سطح قیمت‌ها در ابتدای تابستان، نبود قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی و از بین رفتن جاذبه سرمایه‌گذاری با وقوع ثبات ارزی و کاهش قیمت در بازارها به‌خصوص بازار مسکن شهر تهران، عوامل موثر در ریزش محسوس سطح قیمت‌ها از میانه تابستان در کلان‌شهرها محسوب می‌‌شوند تا جایی که در ابتدای پاییز تا بیش از 10‌درصد در قیمت فروش واحدهای مصرفی و معمولی و بیش از 20‌درصد افت در قیمت فروش واحدهای لوکس، رقم خورد.

هم اکنون، تعداد فروشنده‌‌ها و عرضه فایل در این چهار کلان‌شهر افزایش یافته است در حالی که خریدار در بازار عملا حضور ندارد.

معدود خریداران حاضر در بازار مسکن این کلان‌شهرها از جنس مصرفی تبدیل به احسن هستند که عمده آنها به دلیل ترس از عدم‌فروش واحد مسکونی خود، متقاضی معاوضه آپارتمان خود با واحد موردنظرشان هستند؛ اما توفیق چندانی ندارند. حتی فروشنده‌‌هایی که واحدشان بدون مشتری مانده است هم حاضر به معاوضه نیستند چون به هر طریق ممکن درصدد خروج از بازار مسکن هستند و نمی‌‌خواهند در این بازار باقی بمانند.

در دوره اوج قیمت‌ها بیش از 50‌درصد خریدها در بازار مسکن کلان‌شهرها سرمایه‌‌ای بود اما هم‌‌اکنون اگرچه حجم خرید و فروش بسیار پایین است اما سهم خریدار سرمایه‌‌ای افت چشمگیری داشته است.

بیشتر خریدها نیز از جنس تقاضای مصرفی برای تبدیل به ا‌حسن آپارتمان است. دلیل این موضوع را در دو عامل مهم می‌توان مشاهده کرد. اولا نبود خانه‌‌اولی در بازار به دلیل ضعف قدرت خرید و فاصله بین قدرت خرید و قیمت مسکن و دوما نبود تقاضای سرمایه‌‌ای به دلیل چشم‌‌انداز کاهش بیشتر سطح قیمت‌ها.

فعالان بازار مسکن کلان‌شهرها همچنین در تشریح شرایط فعلی بازار مسکن این شهرها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بازار به سمت اجاره‌‌محور شدن حرکت کرده است؛ به این معنا که در نبود تقاضای موثر و مصرفی برای خرید آپا رتمان در شرایط رکود فعلی، بخش عمده این تقاضا وارد بازار اجاره شده است. با این حال تعدادی از فروشنده‌‌ها که واحدهایشان در بازار به فروش نمی‌رود برای عرضه آنها به بازار اجاره، همچنان مقاومت می‌کنند ولی پیش‌بینی ‌‌می‌شود از میانه پاییز تعداد زیادی از این فایل‌‌ها به بازار اجاره عرضه شود.

تعدادی از این مالکان هم واحدها را با نرخ‌های بالا به بازار اجاره عرضه کرده‌‌اند؛ از سوی دیگر، مستاجرها هم برای پذیرش و پرداخت این نرخ‌های بالا توان ندارند و در نتیجه فایل‌‌ها در بازار اجاره هم زمان زیادی رسوب می‌کند. اما احتمالا این مقاومت مالک‌‌ها درادامه پاییز شکسته خواهد شد.