تاثیر افزایش سرمایه بانک مسکن بر وام ساخت و خرید؛ چه خبر است؟

افزایش سرمایه بانک مسکن، یکی از خبرهای مهم حوزه مسکن در ماه‌های اخیر است. با توجه به کمبود منابع مالی این بانک در سال‌های گذشته و فشار ناشی از تامین مالی نهضت ملی مسکن، دولت تصمیم گرفته با افزایش سرمایه بانک مسکن، توان تسهیلات‌دهی آن را افزایش دهد. در ادامه این گزارش، ابعاد مختلف این رویداد را بررسی خواهیم کرد.

📊 افزایش سرمایه بانک مسکن به چه معناست؟

در اسفند ۱۴۰۴، مصوبه‌ای در قانون بودجه سال ۱۴۰۴ کشور گنجانده شد که بانک مسکن را موظف می‌کرد سرمایه خود را به میزان ۱۰۰ همت (یعنی ۱۰۰,۰۰۰ میلیارد تومان) افزایش دهد. اما تامین این حجم عظیم منابع از دو مسیر انجام می‌شود:

• انتشار اوراق رهنی (۴۰ همت): حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه مطالبات بانک مسکن تامین خواهد شد. این اوراق توسط دولت تضمین می‌شوند و با تزریق نقدینگی جدید به نظام مالی مسکن، امکان پرداخت تسهیلات را افزایش می‌دهند.

• واگذاری واحدهای صندوق املاک و مستغلات (۶۰ همت): مابقی افزایش سرمایه از محل واگذاری واحدهای صندوق املاک و مستغلات تامین می‌شود. این صندوق شامل دارایی‌های دولت و شرکت‌های دولتی مرتبط است.

🔄 پس‌زمینه و علت اصلی افزایش سرمایه

بانک مسکن طی سال‌های اخیر با چالش جدی ناترازی مالی مواجه بوده است. از طرفی موظف بوده در طرح‌های عظیمی مانند نهضت ملی مسکن، تسهیلات سنگینی پرداخت کند، اما از طرف دیگر منابع کافی برای این کار نداشته است.

بر اساس گزارش‌های رسمی، مانده سپرده‌های مشتریان بانک مسکن در پایان اسفند ۱۴۰۴ با رشدی قابل توجه به ۴۷۵ همت رسیده و منابع بانک بیش از ۳.۵ برابر شده است. با این حال، حجم تعهدات این بانک در قبال پروژه‌های ساخت‌وساز و وام‌های تکلیفی (مثل وام ودیعه مسکن که سقف آن از ۸۰ همت به ۲۰۰ همت رسیده) بسیار زیاد بوده و برای ادامه مسیر، به سرمایه تازه نیاز مبرمی داشته است.

رئیس هیات‌مدیره بانک مسکن تاکید کرده که در صورت تحقق کامل این افزایش سرمایه، بخش مهمی از مشکلات ناترازی بانک مرتفع خواهد شد و توان تسهیلات‌دهی به‌طور قابل‌توجهی ارتقا می‌یابد.

🏗️ تأثیر بر وام ساخت مسکن

افزایش سرمایه بانک مسکن، در وهله اول باید به بهبود وضعیت وام ساخت مسکن کمک کند. اما این بهبود چگونه خود را نشان می‌دهد؟

در حال حاضر سقف وام ساخت مسکن در بانک مسکن ۶۰۰ میلیون تومان است. با توجه به رشد تورم و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز (نرخ تورم سالانه بخش مسکن در مهر ۱۴۰۴ به ۳۶.۶ درصد رسیده است)، این رقم بسیار کمتر از نیاز واقعی سازندگان است. طبق برآوردهای کارشناسان، برای ساخت یک واحد مسکونی متوسط در شهرهای بزرگ، حداقل به ۱.۵ تا ۲ میلیارد تومان بودجه نیاز است که عمده آن باید از محل آورده شخصی تامین شود.

با افزایش سرمایه بانک مسکن و بهبود توان تسهیلات‌دهی آن، انتظار می‌رود دو تغییر عمده در وام ساخت ایجاد شود:

1. افزایش سقف وام ساخت: احتمال دارد سقف وام ساخت مسکن از ۶۰۰ میلیون تومان فعلی به ۷۰۰ یا ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.

2. تسهیل فرآیند دریافت وام: با بهبود منابع، زمان انتظار برای دریافت تسهیلات کاهش خواهد یافت.

🏠 تأثیر بر وام خرید مسکن

وام خرید مسکن نیز یکی از حوزه‌هایی است که از افزایش سرمایه بانک مسکن متاثر خواهد شد. در حال حاضر حداکثر وام خرید مسکن از طریق اوراق حق تقدم در تهران حدود ۴۰۰ میلیون تومان است.

اما با افزایش سرمایه بانک مسکن، احتمالاً تغییرات زیر رخ خواهد داد:

• افزایش سقف وام خرید: ممکن است سقف وام خرید مسکن به ۵۰۰ میلیون تومان یا بالاتر برسد.

• کاهش زمان انتظار: در حال حاضر صف‌های طولانی برای دریافت وام خرید وجود دارد. با افزایش منابع، این صف‌ها کوتاه‌تر خواهند شد.

• تغییر در نرخ سود: نرخ سود وام مسکن هم‌اکنون ۲۲.۵ درصد است که بسیار بالاست. در صورت افزایش سرمایه و بهبود منابع، شاید امکان کاهش این نرخ فراهم شود، اما به دلیل تورم بالای اقتصاد (پیش‌بینی تورم ۱۴۰۵ بین ۴۵ تا ۵۴ درصد)، احتمال کاهش چشمگیر نرخ سود وام بعید به نظر می‌رسد.

📌 نهضت ملی مسکن؛ بزرگترین ذی‌نفع افزایش سرمایه

بزرگترین متقاضی منابع بانک مسکن، طرح نهضت ملی مسکن است. این طرح که با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی آغاز شده، نیازمند تامین مالی عظیمی است.

بر اساس آخرین اخبار، سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. این رقم برای واحدهای جدید پرداخت می‌شود و گمانه‌زنی‌ها حاکی از آن است که تسهیلات متمم به تمامی واحدها پرداخت خواهد شد.

با افزایش سرمایه بانک مسکن، انتظار می‌رود:

• سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن تا پایان سال به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.

• فرآیند پرداخت تسهیلات سرعت بیشتری بگیرد (چرا که منابع جدیدی برای تامین مالی این طرح تزریق می‌شود).

⚠️ چالش‌ها و اما و اگرها

با وجود تمام مزیت‌ها، افزایش سرمایه بانک مسکن با چالش‌های متعددی نیز روبرو است که نباید نادیده گرفت:

1. موانع حقوقی و اجرایی: برخی از نمایندگان مجلس نسبت به عدم همراهی دولت در تامین منابع افزایش سرمایه انتقاد دارند. به گفته آنها، تکلیف بودجه‌ای سال ۱۴۰۴ برای افزایش سرمایه بانک مسکن هنوز به طور کامل محقق نشده است.

2. مشارکت ناکافی سایر بانک‌ها: قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها را موظف کرده که حداقل ۲۰ درصد از کل تسهیلات خود را به نهضت ملی مسکن اختصاص دهند، اما در عمل، سهم ۱۷ بانک از پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن صفر بوده است. این موضوع فشار مضاعفی را بر بانک مسکن وارد می‌کند.

3. عدم کفایت وام در برابر تورم مسکن: میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در هفته‌های پایانی سال ۱۴۰۴ در محدوده ۱۲۵ تا ۱۳۳ میلیون تومان قرار داشت. با این قیمت‌ها، وام ۶۵۰ میلیون تومانی فقط حدود ۵ متر مربع از قیمت یک آپارتمان در تهران را پوشش می‌دهد. متاسفانه قدرت خرید وام‌های مسکن در ایران طی سال‌های اخیر سقوط آزاد داشته و از ۲۷ متر در گذشته به ۶ متر رسیده است. در مجموع، فاصله میان وام و قیمت واقعی مسکن بسیار زیاد است.

💎 جمع‌بندی و ارزیابی نهایی

📝 کلام آخر

افزایش سرمایه ۱۰۰ همتی بانک مسکن، گامی بزرگ و ضروری در مسیر ساماندهی بازار مسکن و تامین مالی نهضت ملی مسکن است. با تحقق کامل این افزایش سرمایه، توان تسهیلات‌دهی بانک به‌طور قابل توجهی ارتقا خواهد یافت و مشکلات ناترازی آن تا حد زیادی برطرف می‌شود.

با این حال، وام مسکن به تنهایی نمی‌تواند مشکل تامین مسکن در ایران را حل کند. شکاف عمیق میان قیمت مسکن (بیش از ۱۲۵ میلیون تومان در تهران) و سقف وام‌ها (حداکثر ۶۵۰ میلیون تومان برای نهضت ملی مسکن) همچنان پابرجاست. برای باز کردن قفل بازار مسکن، باید اقدامات دیگری نیز انجام شود، از جمله کنترل تورم، افزایش ساخت‌وساز و اصلاح نظام مالیاتی مسکن.

در نهایت، افزایش سرمایه بانک مسکن را باید به فال نیک گرفت، اما نباید انتظار معجزه داشت. روند اصلاحات در بازار مسکن ایران، راهی طولانی در پیش دارد.