رهن و اجارهمقالات
اجاره ملک چگونه قراردادی است و چه نکاتی دارد؟
اجاره ملک چگونه قراردادی است ؟
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر به عنوان موجر خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری تحت عنوان مستاجر برای مدت معین و در ازای کرایه به اجاره واگذار می کند.
شرایط اجاره
-
موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را واگذار کند مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
-
مدت قرارداد باید معین باشد: اگر در قرار داد مدتی معین نشود اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود.
-
موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به واگذار کند یا ملکی را معامله کنند. در این مورد قیم این افراد می تواند از جانب آن ها اجاره کند یا اجاره بدهد.
-
اجاره کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر بهره مند شوند. اگر طرفین قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماه ها و شاید سال ها در راهرو های دادگستری سرگردان شوند.
قانون
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در مجلس شورای اسلامی نکات مهمی را درباره اجاره ملک در ایران تعیین کرده‌است که در آیین‌نامه اجرایی ۱۳۷۸ آن به تصویب هیئت وزیران رسید و در سال ۷۹ اصلاح شد.
یکی از نکات مهم در این قرارداد مبلغی است که به عنوان «ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن» در زمان عقد قرارداد از مستأجر به موجر سپرده می‌شود تا در پایان مهلت قرارداد برگردانده یا استرداد شود که در عرف به آن «رهن» گفته می‌شود. گاهی برخی از روی عدم آگاهی کافی اینگونه فکر میکنند که حتی در صورت برگردانده نشدن مبلغ رهن، مستأجر باید ملک را تخلیه کند. این تصور اشتباه عامیانه در حالی‌ست که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر به روشنی بیان شده‌است که «تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست».
در مواردی که با نزدیک شدن به پایان مهلت قرارداد موجر از استرداد رهینه امتناع می‌کند و مشاور املاک مربوطه درخواست استرداد رهینه را در قرارداد ثبت نمی‌کند، مستأجر میتواند به استناد ماده ۱۵۶ قانون آئین دادرسی مدنی، اظهارنامه‌ای را در ۳ نسخه تنظیم و با صرف هزینه‌ای اندک در دبیرخانه دادگستری ابطال تمبر نماید تا به صورت رسمی درخواست تخلیه ملک را ثبت و به گوش موجر رسانده باشد تا در صورت نیاز به اعلام دادخواست یا دفاع مستأجر از خود مورد تأیید دادسرا نیز باشد.
انواع 
-
خانه و آ پارتمان مسکونی: در این نوع قرارداد مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می کند موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می شود
-
مغازه و محل کسب: گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب مغازه ای را اجاره می کند در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می کند که در مورد این موضوع به صورت جداگانه برای شما خواهیم نوشت.